집주인과 세입자 간에 빈번히 발생하는 도배·장판 관련 분쟁은 누가 언제 바꿔야 하는지, 보증금에서 비용을 빼도 되는지, 그리고 특약이나 계약서에 어떻게 명시해야 하는지가 핵심입니다. 아래에서는 실제 사례, 최신 제도, 분쟁 예방 팁을 중심으로 정리해드립니다.
도배·장판 책임의 기본 원칙
전세와 월세 계약의 차이
- 전세 계약의 경우, 주택임대차 법상 ‘임대인이 유지·보수 책임’을 갖는 경우가 많습니다. 특히 새로 입주할 세입자에게 인도되는 상태에서 습관적 사용으로 인한 마모가 아닌 경우, 도배·장판 교체는 임대인의 책임으로 보는 판례가 증가하고 있습니다.
- 월세 계약이나 단기 계약에서는 세입자가 거주하면서 생긴 훼손이나 과실 비용을 부담하는 조건이 계약서에 포함되는 경우가 많습니다. 뉴스is
세입자가 부담해야 할 경우
- 세입자가 계약 기간 중에 벽지에 뚜렷한 훼손(음식 얼룩, 애완동물 긁힘 등)을 발생시킨 경우
- 계약 종료 시점에서 정상적인 마모를 넘는 상태로 벽·바닥 등이 손상된 경우
이런 경우는 세입자가 비용을 일부 또는 전부 부담해야 할 가능성이 높습니다. 땅집고+1
집주인이 책임지는 경우
- 계약 시작 전 인도 상태에서 벽지·장판이 흠집이 많거나 오래된 상태였다면, 세입자 입주 전 교체가 적절하다는 판단이 나올 수 있습니다. 한국부동산뉴스
- 계약서나 특약으로 “입주 전 도배·장판 교체 완료”를 약속한 경우 집주인의 책임이 강화됩니다.
실제 분쟁 사례와 쟁점
사례 1: 세입자 퇴거 후 보증금에서 도배비 차감 통보
한 세입자는 계약 만료 후 이사하면서 집주인으로부터 “도배·장판비용을 보증금에서 뺀다”는 통보를 받았습니다. 땅집고+1
- 쟁점: 입주 당시 상태 대비 변화 여부가 핵심. 입주 전 벽지 상태, 장판 마모 상태 등 사진·영상 기록이 없으면 세입자 입장에서는 대응이 어렵습니다.
- 팁: 입주 시점에 ‘입주 전 상태 확인 사진·영상’ 확보하고, 전입세대열람·계약서에 상태 특약을 남겨두는 것이 좋습니다.
사례 2: 계약 중 도배 훼손 원인이 모호한 경우
세입자가 애완동물을 키우면서 벽지를 손상시켰다는 이유로 집주인이 보수를 요구한 사례입니다. 메일리
- 쟁점: 애완동물, 흡연, 음식물 얼룩 등 ‘정상적인 사용’ 범위를 넘어간 훼손인지가 논쟁 포인트입니다.
- 팁: 계약서 특약에 ‘애완동물 동반 여부’, ‘흡연 여부’, ‘벽지 재질’ 등을 명시해두는 것이 예방에 도움이 됩니다.
사례 3: 계약 만료 1개월 전 도배 요구
세입자가 “입주 당시 상태로 유지하고 나가라”는 집주인의 요구에 억울해 한 경우입니다. YouTube
- 쟁점: 계약 기간 경과에 따라 자연 마모는 세입자 탓이 아니며, 그럼에도 교체 요구가 있는지 여부가 문제입니다.
- 팁: 계약서에 ‘입주 당시 벽지·장판 상태’, ‘퇴거 시 원상복구 범위’, ‘통상적인 마모는 제외’라는 문구를 포함하는 것이 좋습니다.
분쟁 예방을 위한 체크리스트
계약서 및 입주 단계에서
- 입주 전 사진·영상 기록 확보 (벽지 얼룩·장판 긁힘 유무 포함)
- 계약서 또는 특약 서면에 도배·장판 교체 책임 주체 및 범위 명시
- 애완동물, 흡연, 기타 사용 조건에 대한 명확한 양측 약속 기재
- 원상복구 범위 포함: “통상적인 사용 마모 제외”, “사용 중 손상 시 비용 부담” 등
거주 중 및 퇴거 시
- 거주 중 벽지·장판 상태 수시 체크 → 훼손 시 즉시 사진 저장
- 퇴거 1~2주 전 집주인과 함께 상태 확인 → 공동 촬영 및 서면 작성
- 보증금 반환 전 도배·장판 비용 청구 가능성 대비하여 예비비 고려
비용 산정 및 보증금 차감 주의사항
- 도배·장판 교체 비용이 과도하면 공정거래위원회 지침 또는 소액임차인 보호 제도 검토
- 집주인이 보증금에서 차감하려면 수리비 명세서 및 사전 양측 동의서가 있는지 확인
- 비용 청구 시 세입자가 책임질 부분 vs 임대인이 책임질 부분을 구분해야 합니다
분쟁 시 활용 가능한 제도 및 신청 링크
- 임대차 분쟁조정위원회 신청: 손해배상, 보증금 차감 분쟁 등에 대해 조정 신청 가능.
→ 예시: 임대차 분쟁조정 신청 안내 페이지 (각 지자체 별도로 운영) - 전월세 임차인 보호 관련 상담: 주택도시보증공사(HUG)·한국부동산원 등에서 임차인 보호 제도 안내.
- 사진자료·증거 보관 방법: 계약서·입주 당시 기록·퇴거 전 상태 사진 또는 동영상 확보 필수.
요약 및 실전 팁
- 책임 주체는 계약 형태(전세 vs 월세)와 사용 상태에 따라 달라집니다.
- 입주 전 상태 확인을 사진·영상으로 확보해 두면 분쟁 발생 시 강력한 방어 자료가 됩니다.
- 계약서나 특약으로 도배·장판 교체 시점, 비용 부담 주체, 원상복구 범위 등을 명시해두면 이후 부담을 줄일 수 있습니다.
- 보증금 차감은 그 타당성이 명확해야 하며, 세입자는 수리비 내역·양측 동의서 등의 자료를 요구할 권리가 있습니다.
- 거주 중에는 상태를 정기적으로 체크하고, 퇴거 전에는 집주인과 상태 확인을 함께 하는 것이 좋습니다.
답글 남기기