전세사기는 ‘가짜 집주인’, ‘이중 계약’, ‘근저당·가압류로 인한 보증금 미회수’ 등 다양한 형태로 발생합니다. 등기부등본은 그 집의 소유관계와 권리관계(근저당·가압류·전세권 등)를 한눈에 보여주는 공식 문서이므로, 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 1순위 자료입니다.
전월세 신고제가 시행되면서 계약 내용 신고·확인 절차가 의무화된 만큼 등기부 확인은 더욱 필수입니다.
등기부등본의 구조
등기부등본은 크게 ‘표제부·갑구·을구’로 나뉩니다
- 표제부: 부동산의 기본 정보(주소, 구조, 면적 등).
- 갑구(권리의 귀속 관련): 소유권 관련 사항(소유자, 소유권 이전·가압류 등).
- 을구(제한물권 등): 저당권, 전세권, 근저당권 등 임차인의 권리와 우선순위에 직접 영향을 주는 항목이 표시됩니다.
이 중에서 갑구의 소유자 이름과 을구의 근저당·전세권 등 기재사항을 반드시 비교·확인해야 합니다.
등기부등본 확인 체크리스트
아래 항목을 계약 전·계약 직전(잔금 직전) 두 번 이상 확인하세요.
1) 소유자 확인(갑구)
- 등기부에 기록된 소유자 이름과 계약서의 임대인 이름이 일치하는가?
- 소유자가 개인인지 법인인지, 최근 소유권 이전(매매) 이력이 있는지 확인하세요.
- 소유자 이름과 임대인의 신분증·위임장(대리인일 경우)을 반드시 대조합니다.
2) 근저당(을구) 유무 및 금액
- 근저당 설정액이 크면 경매 시 임차인의 우선변제 가능성이 낮아질 수 있습니다.
- 근저당권의 설정일·권리자(금융기관) 등을 체크하고, 설정일이 최근(계약 직전) 변동이 없는지 잔금 직전에 재확인하세요.
3) 전세권·가등기·가처분 등 임차 관련 기재
- 이미 전세권이 설정돼 있는지, 가등기나 가처분이 존재하는지 확인합니다. 기존 권리와 충돌하는지 반드시 파악해야 합니다.
4) 공시송달·공시 없이 권리 이전 여부
- 최근 단기간에 소유권 이전이나 근저당 설정 등 권리변동이 빈번한지 확인하세요. 잔금 지급 직전 새로운 근저당이 설정되는 경우가 있으므로 계약 직전 재열람이 필수입니다. 월급쟁이부자들
5) 전월세 신고·확정일자 여부 확인
- 계약 체결 후 전월세 신고제에 따라 계약 내용을 신고(공동신고)해야 하며, 확정일자·전입신고는 임차인의 대항력·우선변제권 확보에 매우 중요합니다. 신고 누락 여부도 체크하세요.
등기부등본 직접 열람하는 법
인터넷등기소(또는 정부 포털) 이용
- 인터넷등기소에서 주소 입력으로 등기부등본을 열람·발급할 수 있습니다. 열람 결과를 PDF로 저장해 두면 잔금·분쟁 시 유용한 증거가 됩니다. 최근에는 ‘안심 전세 계약 체크리스트’ 등을 연계 제공하는 서비스도 도입되고 있습니다.
방문 열람
- 시·군·구 민원실 또는 등기소에서 등기부등본 발급이 가능합니다. 다만 시간 소요가 생길 수 있으니 계약 전 인터넷 열람을 우선 권장합니다.
‘이상징후’를 발견했을 때 바로 취할 행동
이상징후 예시
- 소유자와 계약상 임대인이 불일치
- 근저당액이 높고 최근 설정되었다(잔금 직전 근저당 설정)
- 전세권·가등기·가처분 등 우선순위를 위협하는 권리 존재
즉시 조치(우선순위)
- 잔금 지급 보류 — 의심스러운 권리관계가 해결될 때까지 지급을 미루세요.
- 임대인에게 권리관계 해명 요구 — 위임장·인감증명·개인 신분증 제시 요구.
- 내용증명으로 반환/설명의무를 요구 — 추후 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.
- 전문가 상담(변호사·법무사) — 등기부의 권리관계가 복잡하면 전문가 조력이 필요합니다.
- 임차권등기명령·지급명령 등 법적 수단 검토 — 계약 종료 후 보증금 미반환 시 임차권등기명령을 통해 권리 보호를 도모할 수 있습니다.
전세사기 최신 제도·서비스
전월세 신고제(계약 신고 의무)
- 계약 체결일부터 30일 이내 계약 내용을 신고해야 하며, 신고 기록은 임차인의 권리 보호에 도움을 줍니다. 신고 의무 위반 시 과태료가 부과될 수 있으므로 계약 당일 절차를 확인하세요. 이지법률
임차권등기명령 제도
- 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기부에 관련 권리를 등기함으로써 대항력·우선변제권을 유지할 수 있는 제도입니다. 소송 이전 또는 병행해서 고려할 수 있는 실무적 수단입니다.
공공·민간의 ‘안심 전세’ 서비스
- 일부 지방자치단체·민간 플랫폼에서 전세사기 예방을 위한 ‘안심 전세’ 앱·체크리스트·서비스를 제공하므로 계약 전 활용하면 위험을 줄일 수 있습니다. 관악구청+1
계약 전 7가지 반드시 확인
- 등기부등본(갑구·을구) 열람 — 소유자·근저당·전세권 확인.
- 소유자 신분증·위임장 대조 — 대리인 계약 주의.
- 근저당 설정액·설정일 확인 — 잔금 직전 재열람.
- 전월세 신고·확정일자·전입신고 즉시 처리.
- 입금은 계좌이체(증빙 확보).
- 이상징후 발견 시 잔금 보류 → 내용증명 발송 → 전문가 상담.
- 임차권등기명령 등 법적 장치 사전 숙지.
등기부는 ‘세입자의 첫 방패’입니다
등기부등본은 전세사기를 막는 가장 강력한 1차 도구입니다. 계약 전 한 번, 잔금 직전 한 번—두 번의 확인을 습관화하면 깡통전세나 전세사기 위험을 크게 낮출 수 있습니다.
또한 전월세 신고제·임차권등기명령 등 현재 시행 중인 제도들을 적극 활용하면, 혹시나 발생하는 분쟁에서도 권리를 보다 강하게 지킬 수 있습니다.
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