전세 계약 시 확인해야 할 서류

전세 계약은 ‘수억 원’ 단위의 돈이 오가는 거래입니다. 계약 전후 서류 확인과 증빙 확보가 안전한 전세 거래의 핵심입니다. 아래 체크리스트를 따라 하나씩 확인·보관하세요.

계약 전 반드시 확인할 서류 목록

1) 등기부등본(부동산 등기사항전부증명서)

무조건 확인하세요. 계약 상대방(임대인) 명의가 등기부상의 소유자와 일치하는지, 을구(근저당·가압류·가처분 등) 기록이 있는지 확인해야 합니다. 선순위 담보가 전세보증금을 초과하면 ‘깡통전세’ 위험이 큽니다. 등기부는 대법원 등기소에서 열람·발급 가능합니다.

2) 건축물대장(또는 집합건물대장)

용도·전용면적·층수·사용승인일 등을 확인합니다. 광고·계약서의 면적과 실제 등재 면적이 다른 경우 분쟁의 원인이 됩니다. 특히 주택 유형(다가구·연립·다세대·오피스텔 등)에 따라 보증 한도·보증 가입 요건이 달라질 수 있습니다.

3) 임대차계약서(원본)

표준 임대차계약서(주택임대차표준계약서)를 사용하고, 계약서 원본을 반드시 보관하세요. 계약서에는 보증금, 계약기간, 인도일, 특약(수선 책임, 중도해지, 확정일자·전입 등) 등이 명확히 기재되어 있어야 합니다. 공인중개사를 통해 체결한 계약서(날인·서명 포함)는 전세보증금반환보증 가입 요건이 되는 경우가 많습니다.

4) 전세보증금 지급 확인서류(계좌이체 영수증·통장 이체내역)

보증금 지급은 계좌이체로 하고, 송금증·계좌이체 내역을 반드시 보관하세요. 현금 거래는 증빙이 약해 분쟁 시 불리합니다. 전세보증금 반환보증(보증보험) 가입 시에도 ‘보증금 지급 확인서류’가 필수입니다.

5) 주민등록등본(전입신고용) 및 전입세대열람원

전입신고는 보증금 우선변제권 확보의 첫 단계입니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다(다만 선순위 담보가 많으면 전액 보호되지 않을 수 있음). 주민등록등본(전입지 반영)과 전입세대열람원은 연계 제출 서류입니다.

6) 확정일자(주민센터 또는 전자증명)

확정일자는 우선변제권의 핵심 근거입니다. 계약서에 확정일자를 찍거나, 확정일자 부여 절차(주민센터 방문 또는 전자증명)를 빠르게 진행하세요. 확정일자 + 전입신고가 가장 기본적인 권리 보호 장치입니다.

7) 전세보증금반환보증(보증보험) 가입 가능 여부 관련 서류

HUG·SGI·주택금융공사 등 보증기관의 전세보증금반환보증은 임차인 보호 수단입니다. 가입 시 통상 필요한 서류:
- 임대차계약서(원본/사본), 등기부등본, 주민등록등본, 전입세대열람원, 보증금 지급 증빙, 신분증, 소득증빙 등. 상품별로 요건(보증한도·주택유형·소득기준)이 다르므로 사전에 확인하세요.

꼭 챙겨야 할 추가 서류·절차

1) 중개수수료 및 중개사 관련 확인서류

공인중개사무소의 중개보수 고지·영수증, 중개사 등록증(공인중개사 자격증/사무소 등록증)을 확인해 두세요. 수수료 계산 근거(거래금액 산정 방식 등)를 문서로 받아 두면 분쟁 예방에 유리합니다.

2) 관리비·공과금·체납 확인

아파트·다가구의 경우 관리비 체납 여부를 확인하세요. 체납이 많으면 향후 부담 전가 가능성이 있어 리스크가 됩니다. 관리사무소에서 최근 고지서·내역을 확인할 수 있습니다.

3) 주민센터 전입신고 및 임대차 계약신고(전월세 신고제)

2025년부터 일정 금액(보증금 6,000만원 초과 또는 월차임 30만원 초과) 이상 거래는 임대차 계약신고(전월세 신고) 의무가 있습니다(계약일로부터 30일 이내). 주민센터 방문 시 전입신고와 함께 신고 절차를 처리하는 경우가 많으므로, 신고 여부 및 관련 증빙(신고필증 등)을 확인하세요. 신고 의무·절차 관련 법령·지침을 확인하면 과태료를 피할 수 있습니다.

4) 세금·임대인의 납세·체납 조회(필요 시)

대규모 다가구·상가 등 특수 사례에서는 임대인의 세금 체납 여부가 경매 등 위험요인이 될 수 있습니다. 필요 시 관할 세무서 확인 또는 관련 공적 자료 조회를 검토하세요.

무엇을 주의해야 하나?

등기부등본에서 꼭 볼 항목

소유자 성명(명의자): 계약 상대와 일치하는가?
갑구와 을구: 전세권(갑구), 근저당·압류(을구) 등 선순위 채권 규모가 전세금보다 큰가?
소유권 이전 이력: 최근 매매·양도 이력으로 분쟁 가능성(매수 직후 계약 등)을 파악.

계약서 특약 예시(꼭 넣을 항목)

보증금 반환 기한·방법(계좌이체 등), 이사(인도)일, 보수·수선 책임 기준, 확정일자·전입신고 의무, 중개수수료 부담자 및 금액, 전세보증금반환보증 가입 여부·절차 등. 명확히 적지 않으면 분쟁 시 불리합니다.

전세보증금반환보증 가입 시 주의

보증범위(전액 또는 일부), 가입 요건(주택 종류·보증한도·소득기준), 보증료(임차인 부담·지원 여부)를 계약 전에 확인하세요. 가입 절차·소요 기간도 미리 체크해 두면 이사·잔금 일정과 충돌하지 않습니다.

전세 사기 의심되는 ‘레드 플래그’

등기부상 소유자와 계약 상대가 다르거나, “서류는 나중에 준비하겠다”는 식의 요구.
보증금 지급을 현금으로만 요구하고 계좌이체 영수증을 거부할 때.
임대인이 등기부·건축물대장 열람을 꺼리는 경우.
임대차계약서에 핵심 조항(보증금 반환 방법·기간 등)이 빠져 있거나 구두 합의만 있는 경우.
이런 경우 즉시 거래를 중단하고, 관할 주민센터·공인중개사협회·법률구조공단에 상담하세요.

집주인(중개사)에 요청할 문구(예시)

안녕하세요. 전세계약 진행 관련하여 아래 서류 원본·사본을 계약 전까지 제출해 주시기 바랍니다.

등기부등본(최근 발급본)

건축물대장 또는 집합건물대장

임대차계약서 원본(공인중개사 날인 포함)

보증금 지급 계좌이체(증빙) 내역 또는 계약금 영수증

전세보증금반환보증 가입 여부 확인서류(가능하면 예비신청 내역)

신분증 사본(임대인) 및 중개사 등록증(중개인)
위 서류 확인 후 전입신고·확정일자 안내를 받고 계약절차를 진행하겠습니다. 감사합니다.

계약 후 꼭 보관·행동할 것들

계약서 원본·공인중개사 영수증·이체영수증 등 모든 증빙을 스캔·PDF로 보관(최소 5년 권장).
전입신고·확정일자 완료 즉시 주민센터 발급 서류를 복사해 보관.
전세보증금반환보증을 가입했다면, 보증서 사본과 보증료 납입 영수증을 보관.

서류 한 장이 여러분의 ‘전세 안전망’입니다

전세 거래에서 서류 확인·증빙 확보는 보험과 같습니다. 등기부등본·건축물대장·임대차계약서·전입·확정일자·보증금 지급 증빙·보증가입 여부 등 최소 목록을 반드시 확인하고 보관하세요.

2025년 전월세 신고제 시행과 보증상품 운영 현황 등을 반영하면, 계약 전 준비와 사후 보관이 여러분의 전세금을 지키는 가장 현실적인 방법입니다.

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