월세와 전세의 비교·전환을 정확히 계산하는 방법은 임대인·임차인 모두에게 실질적인 비용·세금·계약 리스크를 판단하는 데 핵심입니다. 이 글은 2025년 기준 최신 제도 흐름과 법적 쟁점, 계산식과 실무 예시를 포함해 초보자도 바로 적용할 수 있도록 정리했습니다.
참고: 아래 계산식과 설명은 2025년 정책·제도(전월세전환율 공시·법정 전환율 규정 등)를 반영합니다.
전월세 전환율이란 무엇인가?
전월세 전환율은 전세 보증금(또는 보증금의 일부)을 월세로 환산할 때 적용하는 비율입니다. 즉, 특정 보증금 액수를 월세로 바꾸면 연간 몇 퍼센트의 수익(또는 비용)이 되는지를 숫자로 나타낸 것입니다.
시장에서 흔히 사용하는 ‘전환율’과 법에서 규정하는 ‘법정 전환율(상한선)’은 목적과 적용 방식이 다릅니다.
핵심 공식
전환율 계산식
가장 기본적인 전환율(시장 전환율)은 다음과 같습니다.
전월세 전환율 = (월세 × 12) ÷ 전세보증금
설명: 월세를 연(年) 단위로 환산한 뒤 전세보증금으로 나눈 비율입니다. 예를 들어 보증금 1억원, 월세 80만원이면 전환율은 아래와 같이 계산합니다(숫자 계산은 단계별로 표기).
- 월세 × 12 = 800,000 × 12
→ 8 0 0 0 0 0 × 1 2
→ 9 6 0 0 0 0 0 (원) 〔즉, 800,000원 × 12 = 9,600,000원〕 - 전월세 전환율 = 9,600,000 ÷ 100,000,000
→ 9 6 0 0 0 0 0 ÷ 1 0 0 0 0 0 0 0 0
→ 0 . 0 9 6 〔소수〕 = 9.6%
따라서 이 예에서 전환율은 9.6% 입니다. (단위: 연간 퍼센트)
환산보증금(법률·정책 계산 시)
법적·공식 계산(예: 임대료 인상률 계산)에서 자주 사용하는 환산보증금 공식은 다음과 같습니다.
환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 × 12) ÷ 산정률
여기서 산정률은 정책·법령 또는 적용 대상에 따라 달라집니다(예: 4.5% 등). 이 환산보증금 개념은 ‘보증금+월세’를 한 번에 비교·산정할 때 사용됩니다. 계산기·공식 안내는 한국부동산원·주택금융공사 등에서 제공합니다.
법정 전환율(상한)
법정 전환율의 정의와 산정 원칙
국가·법령 차원에서 ‘전월세 전환 시 세입자 부담을 제한’하기 위해 상한(법정 전환율)을 규정하는 경우가 있습니다. 통상 법정 전환율은 기준금리 + 일정 포인트(예: 2%p) 형태로 산정되는 등 정책적 기준을 따릅니다. 이 때문에 기준금리가 변동하면 법정 전환율도 함께 변동합니다.
공시 사례
주택금융공사는 2025년 상·하반기 전월세전환율을 공시했습니다. 예를 들어 2025년 상반기 전월세전환율 5.8%, 2025년 하반기 6.2% 등의 공시가 있었습니다(공시 목적: 보증심사·전세자금보증 산정 등). 이 값은 시장 전환율의 평균적 지표로 활용됩니다(정확한 적용 방식은 용도별 규정에 따름).
실무 예시
아래는 실무에서 자주 묻는 질문 3가지에 대한 계산 예시(숫자·단계 모두 표기)입니다.
전세 1억을 월세로 전환하면 얼마가 적정한가? (전환율 가정: 5.5%)
가정: 전세보증금 = 100,000,000원, 법정 전환율(예시) = 5.5% (연)
계산:
- 연간 기대 수익(원) = 전세보증금 × 전환율
→ 100,000,000 × 0.055
→ 1 0 0 0 0 0 0 0 0 × 0 . 0 5 5
→ 5,500,000 (원/년) - 월세 수준(원/월) = 연간 수익 ÷ 12
→ 5,500,000 ÷ 12
→ 5 5 0 0 0 0 0 ÷ 1 2
→ 4 5 8 3 3 3 . 3 3 〔원〕
→ 대략 458,333원/월 (실거래에선 소수점 반올림)
따라서 전세 1억원을 전환율 5.5%로 환산하면 월세 약 45.8만원 수준이 됩니다. (정책상 상한·산정 기준 적용 시)
월세 60만원의 전환율을 계산(보증금 5천만)
가정: 월세 = 600,000원, 전세보증금(비교값) = 50,000,000원
계산:
- 월세 × 12 = 600,000 × 12
→ 6 0 0 0 0 0 × 1 2
→ 7 2 0 0 0 0 0 (원) 〔즉, 7,200,000원〕 - 전환율 = 7,200,000 ÷ 50,000,000
→ 7 2 0 0 0 0 0 ÷ 5 0 0 0 0 0 0
→ 0 . 1 4 4 〔= 14.4%〕
이 예에서는 전환율이 14.4%로 매우 높게 나옵니다. 시장·법정 전환율과 비교해 과도한지 여부를 판단하세요.
환산보증금 공식 적용 (임대료 인상률 체크)
공식: 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12) ÷ 4.5% (계산기·법령에서 산정률을 이렇게 쓸 수 있음)
실제 적용: 기관·용도에 따라 산정률(예: 4.5%)이 달라질 수 있으니 계산기 활용 권장.
시장 전환율 vs 법정 전환율
차이 요약
- 시장 전환율: 거래 실무에서 형성되는 실제 비율(지역·주택유형·시점별 편차 큼).
- 법정 전환율: 법·제도에서 정한 기준(주로 상한 역할). 계약·분쟁 상황에서 ‘세입자 보호’ 차원으로 적용될 수 있음.
실무 팁
- 계약 전: 지역 시세(유사 주택 전월세 전환율)를 확인해 ‘시장 감’을 확보하세요.
- 법적 상한 확인: 보증금을 월세로 전환할 때 법정 상한이 있는지 확인(기준금리 변동에 따른 상한 변화 주의).
- 공식 계산기 활용: 한국부동산원·주택금융공사·지방자치단체 계산기를 사용하면 환산보증금·인상률 등을 정확히 산정할 수 있습니다.
전환 시 체크포인트
계약서 명시
- 보증금·월세 조정은 반드시 서면으로 합의(계약서·특약)하고, 변경일자를 명확히 해야 합니다.
전월세 신고제 및 권리 보호
- 전월세 계약 변경(보증금·임대료 변경 등)은 전월세 신고제 대상이며, 신고 누락 시 과태료가 부과될 수 있으니 신고 절차를 준수하세요.
세무·보증보험 영향
- 보증금 구조 변경은 보증보험(전세보증금 반환보증 등) 가입·심사에 영향을 미칠 수 있고, 임대소득 과세 구조에도 영향을 줄 수 있으므로 사전 점검이 필요합니다.
요약
- 전월세 전환율 계산은 ‘(월세 x 12) / 전세보증금’이 기본이며, 법정 전환율(상한)·환산보증금 공식·지역 시장 전환율을 함께 확인해 계약을 설계해야 안전합니다.
실무 권장 행동: 계약 전 계산기를 활용해 시뮬레이션하고(한국부동산원·주택금융공사 등), 법정 상한·전월세 신고 의무·보증보험 영향을 사전에 확인한 뒤 서면 합의하세요.
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