주택시장 침체기에도 상승하는 지역의 공통점

뉴스에서는 “거래절벽”, “주택시장 침체” 같은 표현이 반복되는데, 정작 어떤 지역은 여전히 호가가 오르고 신고가 소식도 심심치 않게 들립니다. “전체 시장은 식었다는데, 왜 저 동네는 계속 오를까?”라는 의문이 생길 수밖에 없습니다.

최근 몇 년간 국내 주택시장을 보면, 수도권·서울·특정 핵심 지역은 가격이 회복 또는 상승하는 반면, 지방 다수 지역은 하락이나 보합에 머무르는 양극화가 뚜렷하게 나타났습니다.

이 글에서는 침체기에도 ‘버티거나 오르는 지역’이 공통적으로 갖는 조건을 데이터와 실제 사례를 바탕으로 정리하고, 끝부분에서는 내 집 마련·투자 관점에서 쓸 수 있는 간단한 체크리스트도 함께 소개합니다.

국내 주택시장 침체와 지역별 양극화 흐름
침체기에도 상승하는 지역, 대표적인 패턴
공통점 1. 일자리·소득이 집중된 ‘경제 중심지’
공통점 2. 공급이 제한되고 토지가 희소한 지역
공통점 3. 교통·학군·생활 인프라가 동시에 완성된 곳
공통점 4. 정책·금리 변화 속 ‘안전 자산’으로 인식되는 곳
공통점 5. 재개발·재건축 모멘텀과 개발 호재
실전 팁: 나만의 ‘버티는 지역’ 찾는 체크리스트
실수요자·투자자별 전략 정리

국내 주택시장 침체와 지역별 양극화 흐름

전국은 침체인데, 수도권·서울만 오른다?

최근 연구·통계를 보면, 국내 주택시장은 “전국 평균 침체, 수도권 중심 회복”이라는 특징을 보입니다.

한 연구기관 분석에 따르면, 최근 주택매매가격지수는 수도권의 회복세 덕분에 전체 지수는 소폭 상승했지만, 지방권은 2023년 말 이후 하락세가 장기화되는 모습이 관측되었습니다.
또 다른 자료에서는, 서울은 최근 1년 기준 매매가격이 몇 퍼센트대 상승을 기록한 반면 세종·대구·부산·제주 등 지방권은 여전히 마이너스 변동률을 보였습니다.현대경제연구원

최근 보도에 따르면, 서울과 수도권 아파트 매매가격은 올해 들어 약 1~2%대 상승을 보이는 동안, 비수도권은 1% 안팎의 하락을 기록하며 격차가 더 벌어졌다는 분석도 나옵니다.

강남·중심부는 오르고, 지방은 쉬는 양극화

언론 보도를 보면, 국내 부동산 시장이 전체적으로는 침체된 가운데 서울, 그중에서도 강남권 아파트 가격만 꾸준히 오르는 현상이 여러 차례 지적되었습니다.

강남 일부 단지는 최근 몇 년 사이 20% 안팎의 상승률을 보인 반면,
일부 지방 도시는 가격이 정체 또는 하락하며 격차가 커졌다는 분석이 있습니다.

이처럼 “전체 시장은 식었는데 강남·수도권 일부만 오른다”는 흐름은 앞으로도 반복될 가능성이 크기 때문에, 이 지역들의 공통점을 이해하는 것은 중요합니다.

침체기에도 상승하는 지역, 대표적인 패턴

실제 사례를 큰 틀에서 분류해 보면, 침체기에도 가격이 버티거나 오르는 지역은 대체로 다음 유형에 속합니다.

수도권 핵심 업무지구 인접 지역
강남·마용성 등 전통적인 선호 주거지
광역시 내에서도 ‘도심+학군+역세권’이 겹치는 동네
대규모 재개발·재건축 사업이 진행 중인 구도심 핵심지
향후 GTX·광역철도 개통 등 교통 호재가 구체화된 곳

이 지역들은 겉으로 보기에는 제각각이지만, 안으로 들어가 보면 몇 가지 뚜렷한 공통점이 있습니다.

공통점 1. 일자리·소득이 집중된 ‘경제 중심지’

고소득 직장이 많은 곳은 침체기에도 수요가 끊기지 않는다

침체기에도 상승하는 지역의 가장 큰 공통점 중 하나는 “일자리와 소득이 집중된 곳”이라는 점입니다.

서울 도심·강남·여의도 등 주요 업무지구 인근은 IT, 금융, 전문직, 대기업 본사 등이 밀집해 있어 상대적으로 높은 소득층이 꾸준히 유입됩니다.
이들 지역은 경기 둔화로 전체 수요가 줄어도, “좋은 입지에는 어차피 항상 사람이 산다”는 심리가 강하게 작용합니다.

고소득 일자리가 많은 지역은 다음과 같은 특징을 보입니다.

실수요·전세수요가 꾸준해 매매·전세 시장 모두 버티는 힘이 있음
기준금리 인하·대출 규제 완화 등 정책 변화가 있을 때 가장 먼저 반응하는 집단이 몰려 있어 회복 속도가 빠름

직주근접을 포기하기 어려운 계층

특히 맞벌이 30~40대, 자녀 교육·통근을 동시에 고려하는 가구는 출퇴근 시간, 야근·회의, 자녀 돌봄 등의 이유로 직장과 너무 먼 지역으로는 쉽게 이동하지 못합니다.

이 때문에 침체기에는 “직주근접+기본 인프라가 갖춰진 지역”으로 수요가 재집중되면서 해당 지역의 가격이 상대적으로 덜 빠지거나 오히려 반등하는 패턴이 나타납니다.Hometown Realty+1

공통점 2. 공급이 제한되고 토지가 희소한 지역

물리적으로 새로 지을 땅이 부족한 곳

도시 한가운데, 이미 빽빽하게 아파트와 상가가 들어선 구도심은 새로운 택지를 개발하거나 대규모로 공급을 늘리기 어렵습니다.

강남·마포·용산 등은 이미 개발이 상당 부분 진행된 상태로, 추가로 대규모 공급이 나올 수 있는 부지가 제한적입니다.
이런 지역의 신규 공급은 대부분 재개발·재건축을 통해 이뤄지는데, 인허가 절차와 주민 동의, 비용 문제로 속도가 빠르지 않습니다.

결국 “수요는 꾸준한데, 공급은 구조적으로 늘기 어렵다”는 희소성이 침체기에도 가격을 지지하는 핵심 요인이 됩니다.

정책적으로도 공급이 단기간에 늘기 어렵다

정부가 수도권 주택 공급 확대 계획을 발표하고, 1백만 호 이상 신규 공급 로드맵을 제시하더라도, 실제 입주까지는 수년에서 10년 가까운 시간이 걸립니다.Korea Joongang Daily+1

이런 구조에서는 단기적으로 “당장 살 수 있는 집”의 희소성이 커지고, 이미 완성된 핵심 지역 아파트 가격이 더 쉽게 버티는 경향이 있습니다.

공통점 3. 교통·학군·생활 인프라가 동시에 완성된 곳

한두 가지가 아니라 ‘세 가지가 겹친 곳’이 오른다

침체기에도 오른 지역을 살펴보면 교통, 학군, 생활 편의시설이 동시에 갖춰진 곳이라는 공통점이 있습니다.

지하철·버스 등 대중교통이 잘 연결되어 출퇴근 시간이 짧고
초·중·고 학군이 안정적이며
대형 마트, 병원, 공원, 문화시설 등 생활 인프라가 이미 완비된 지역

이런 곳은 경기가 나빠져도 “최후까지 사람들이 떠나지 않는 지역”이 되기 쉽습니다. 반대로 교통만 좋거나, 상권만 발달했거나, 학군만 좋은 곳보다 세 요소가 겹치는 지역의 가격 탄력성이 훨씬 높게 나타납니다.

새 교통 호재가 ‘마무리 단계’인 곳

GTX·광역철도·도시철도 연장 등 교통 호재도 중요하지만, “계획만 있고 아직 첫 삽도 안 뜬 곳”은 침체기에는 시장에서 잘 인정받지 못합니다.

침체기에도 상승하는 지역의 공통점은 다음과 같습니다.

이미 개통된 교통망의 수혜를 받고 있거나
공사 진행률이 높아 개통 시점이 가까운 노선의 역세권
단순 계획 단계를 넘어, 노선과 역 위치가 확정된 곳

이런 곳은 실거주자 기준으로도 출퇴근 시간이 실제로 줄어드는 효과가 확인되기 때문에, 침체기에도 매수·전세 수요의 이탈이 적고 가격이 상대적으로 잘 버팁니다.

공통점 4. 정책·금리 변화 속 ‘안전 자산’으로 인식되는 곳

금리 인하와 함께 먼저 움직이는 곳

최근 기준금리는 여러 차례 인하된 뒤 동결 기조를 보이고 있지만, 중앙은행은 “금리를 과도하게 내리면 부동산 시장이 다시 과열될 수 있다”는 경고도 함께 내놓고 있습니다.Reuters+1

이런 환경에서 시장 참여자들은 “어차피 금리가 다시 낮아지면 가장 먼저 오를 곳”을 미리 생각하게 됩니다.

강남·서울 핵심지, 수도권 인기 지역은 기준금리 인하 시점 전후로 매수 문의가 늘어나며 먼저 반등하는 경향
같은 도시 안에서도, ‘안전 자산’으로 인식되는 곳과 그렇지 않은 곳의 가격 차이가 더 벌어짐

규제가 강해도 수요가 끊이지 않는 곳

정부는 집값 안정을 위해 서울 강남·용산 등 일부 지역에 대해 LTV 축소, 거래 허가제 강화 등 추가 규제를 도입하기도 했습니다. 흥미로운 점은, 이런 규제 대상이 되는 지역이 바로 “침체기에도 버티는 지역”이라는 사실입니다.

규제가 집중된다는 것은 그만큼 수요가 많다는 뜻이기도 함
대출이 막혀도 현금·고소득 수요가 버티고,
규제 완화 기대감이 생길 때마다 다시 매수세가 붙음

결국 정책·금리 환경이 바뀔 때마다 “먼저 오르는 곳”이 정해져 있고, 이런 지역들은 침체기에도 하방이 상대적으로 단단하게 형성됩니다.

공통점 5. 재개발·재건축 모멘텀과 개발 호재

노후지만, 미래 가치가 인정되는 지역

겉으로 보기에는 낡고 오래된 단지라도, 재건축·재개발이 진행 중이거나, 제도 완화 논의가 활발한 곳은 침체기에도 가격이 크게 빠지지 않는 경우가 많습니다.

재건축초과이익환수제 완화 논의, 안전진단 기준 조정 등은
도심 노후 단지의 사업성을 끌어올려 재건축 추진을 자극합니다.
이런 변화가 구체화될 가능성이 높게 느껴질수록
“지금은 낡았지만, 나중에는 새 아파트가 될 수 있는 곳”으로 인식됩니다.

구도심+정비사업+핵심입지 조합

침체기에도 오르는 재개발·재건축 지역은 대체로 다음 조합을 가집니다.

시청·업무지구·대학·상권과 가까운 구도심
이미 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가 등
일정 단계 이상 진행된 재개발·재건축 구역
새 아파트 공급이 많지 않은 도심권

이런 곳은

현재 거주 가치,
향후 신축 아파트 기대 가치,
분양·입주 이후의 전세·매매 수요

이 세 요소가 동시에 작용하기 때문에 시장 전체가 침체여도 가격 하락이 제한적이거나, 정책 변화 시점에 맞춰 반등 폭이 크게 나오는 특징이 있습니다.현대경제연구원+1

나만의 ‘버티는 지역’ 찾는 체크리스트

실제 내 집 마련이나 투자를 고민할 때 “어디가 침체기에도 버티는 곳인지”를 감으로만 판단하기 어렵습니다. 아래 항목을 데이터와 함께 확인해 보면 도움이 됩니다.

1) 가격·거래량 데이터 확인

다음 사이트에서 관심 지역의 가격 흐름과 거래량을 먼저 확인해 보세요.

부동산원 R-ONE 부동산통계정보시스템: 지역별 주택가격지수, 전세지수, 거래량 확인한국이주정책연구원+1
KOSIS 국가통계포털: 주택매매가격지수, 유형별·지역별 장기 추세 확인KOSIS+1
민간 리서치·은행 리포트(KB 등): 침체기 하락률, 회복기 반등 속도 비교 분석

체크 포인트

최근 2~3년간 전국이 하락할 때, 이 지역은 하락 폭이 상대적으로 적었는지
금리 인하나 규제 완화 이후, 회복 속도가 빠른 편인지

2) 직주근접·인구 구조

출퇴근 권역에 대기업·공공기관·대형 병원·대학 등이 몰려 있는지
30~40대 비중이 높은지, 장기적으로 인구가 유입되는 지역인지
(지자체 통계, 인구 이동 자료 등 참고)

3) 공급 계획과 토지 구조

인근에 대규모 택지개발·신도시·산업단지 계획이 있는지
반대로, 이미 개발이 완료되어 추가 공급 여지가 거의 없는지
재개발·재건축 지정 구역과의 거리, 영향권 여부

4) 교통·학군·상권의 완성도

이미 개통된 지하철·광역철도가 있는지, 혹은 곧 개통 예정인지
학군 평판, 학원가의 규모, 상권의 지속 가능성
병원·관공서·공원 등 기본 인프라가 도보권 또는 짧은 버스 거리인지

5) 정책·규제의 방향

투기과열지구·조정대상지역 등 규제 지역에 포함되는지
최근 발표된 규제가 이 지역에 직접 영향을 주는지
(대출 규제, 거래 허가제, 재건축 규제 등)

이 항목들을 종합했을 때 “침체기에도 수요가 유지될 만한 구조인가?”라는 질문에 YES에 가까울수록, 해당 지역이 ‘버티는 지역’일 가능성이 높습니다.

실수요자·투자자별 전략 정리

실수요자라면

무리하게 “유명 지역”만 쫓기보다, 위 공통점을 몇 가지라도 충족하는 중간 가격대 지역을 찾는 것이 현실적입니다.
특히 5년 이상 거주를 계획한다면 “앞으로 일자리·인구·교통이 개선될 곳”을 기준으로 보는 것이 좋습니다.
침체기에는 전반적으로 협상력이 실수요자 쪽에 있으므로, 거래량·체감 시세를 참고하면서 매도자와 가격 조율을 적극 시도할 수 있습니다.

투자자라면

이미 많이 오른 강남·핵심지에 추가로 들어갈지, 아직 가격이 덜 오른 광역시·수도권 일부 지역을 볼지 전략을 나눠야 합니다.
금리·규제·정책 방향에 따라 회복 속도와 상승 여력이 크게 달라질 수 있으므로, 중앙은행·정부 발표를 꾸준히 모니터링해야 합니다.
무엇보다도 “침체기에도 오르는 지역”은 이미 수요가 검증된 만큼, 진입 가격이 비싼 경우가 많다는 점을 잊지 말아야 합니다. 레버리지 비율, 보유 기간, 엑시트 전략을 명확히 설정한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.

정리

주택시장 침체기에도 상승하는 지역을 단순히 “강남이니까 오른다”, “서울이니까 버틴다”라고만 이해하면 실제 투자·내 집 마련 전략을 세우기 어렵습니다. 이 글에서 살펴본 것처럼, 침체기에도 버티는 지역의 공통점은 크게 다섯 가지입니다.

고소득 일자리와 인구가 꾸준히 몰리는 경제 중심지
토지·공급이 구조적으로 제한된 희소 지역
교통·학군·생활 인프라가 동시에 갖춰진 완성형 입지
정책·금리 변화 속에서 ‘안전 자산’으로 인식되는 곳
재개발·재건축·도심정비 등 미래 가치가 구체적인 곳

이 공통점을 기준으로 관심 지역을 다시 점검해 보면, 단순히 “요즘 많이 오른 곳”이 아니라 “침체기에도 구조적으로 버틸 수 있는 곳”을 더 명확하게 구분할 수 있습니다.

결국 중요한 것은 단기 시세가 아니라, 내 소득과 자산 구조에 맞는 지역 중에서 이 다섯 가지 요소를 얼마나 많이 갖춘 곳을 선택하느냐입니다. 그 기준을 잃지 않는다면, 시장이 침체든 회복이든 조금 더 안정적인 주택 의사결정을 할 수 있을 것입니다.

무엇을 찾고 계신가요?