만기 6개월 ~ 2개월 전: 권리·권한 확인 (우선순위: 법적 권리 확인)
계약갱신청구권(갱신요구권) 행사 가능 기간 확인
- 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구권을 행사할 수 있으므로(만기 날짜 기준 기간 엄수), 이 기간에 연장 의사를 서면(문자·메일 포함)으로 남겨 두세요. 증거 남김이 향후 분쟁 예방에 중요합니다.
등기부·권리관계(우선순위 확인)
- 등기부등본으로 소유자·근저당·전세권·가압류 등을 확인하세요. 특히 다주택자·임대사업자 여부와 선순위 담보(근저당)가 있는지 확인해야 전세사기·보증금 반환 리스크를 줄일 수 있습니다.
임대인(집주인) 실거주·매매 여부 확인
- 매매 계약이나 소유권 이전이 예정돼 있으면 갱신·퇴거 이슈가 복잡해질 수 있습니다. 새 집주인의 실거주 의사 등으로 갱신 거절 가능성(사례·판례 존재)을 염두에 두세요.
만기 1개월 ~ 2주 전: 실무 준비 (우선순위: 자금·문서 정리)
전세보증금 반환계획 수립
- 보증금 반환 방법(현금, 계좌이체, 보증보험 활용 등)을 집주인과 사전에 합의하세요. 반환 시 입금 계좌·날짜를 문서화해 분쟁 소지를 줄입니다.
전세보증금반환보증(보증보험) 가입 여부 검토
- 전세보증금반환보증은 보증금 안전망으로서 가입 조건(수도권·비수도권 한도, 소득 기준 등)이 있으니 해당 요건에 해당하면 가입 절차를 미리 준비하세요. 기관별 필요서류(임대차계약서, 등기부, 주민등록등본, 소득증빙 등)를 챙겨두면 만기 시 신속히 처리할 수 있습니다.
전입세대열람·확인서류 준비
- 전입 여부, 확정일자 등은 보증금 반환과 밀접합니다. 전입세대열람원·확정일자 등 문서는 안전한 권리 주장 수단이 됩니다.
만기 당일(혹은 이전 며칠): 마무리 실무 (우선순위: 증빙·명도)
잔금 수령·명도 확인서 작성
- 보증금 수령 시 영수증(계좌이체 내역 포함)과 명도 확인서를 반드시 작성하세요. 사진·영상으로 집 상태(입주 당시와 비교된 하자·오염 상태)를 남겨 두면 수선비 분쟁을 줄일 수 있습니다.
집 상태 점검(수선·원상복구 협의)
- 계약서에 원상복구 범위가 명시되어 있는 경우 이를 기준으로 합의하세요. 통상적인 마모는 임차인 부담이 아닌 경우가 많으므로 과도한 수선비 청구는 대응 필요합니다.
잔금·보증금 송금 확인
- 보증금이 모두 송금되기 전 이사하지 않는 것이 안전합니다. 송금 즉시 잔금영수증을 받아 보관하세요.
실무 템플릿
갱신요구(세입자 → 집주인) 예시(문자·메일·내용증명 권장)
제목: 임대차계약 갱신요구의 건(주택임대차보호법 제6조의3)
내용: “저는 귀하 소유의 ○○주택(주소: ~)에 관하여 2025년 ○월 ○일 만료 예정인 임대차계약의 갱신을 요구합니다. (기간: ○○년, 임대료: ○○원 등) 해당 요구는 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 것입니다. (날짜/서명)”
미갱신·퇴거 통지(집주인 → 세입자) 예시
- 통상 만기 1개월 전 또는 계약에 따름. 서면으로 통지하고 증빙을 남기세요. 법적 분쟁을 피하려면 명확한 사유와 날짜를 기재하세요.
전세사기·분쟁 예방 핵심 팁
- 등기부등본 확인 — 소유자와 근저당 규모를 반드시 확인.
- 확정일자·전입신고 — 권리 우선순위를 위해 입주 후 즉시 처리.
- 보증보험 가입 고려 — 보증금 규모·지역 기준에 해당하면 가입해 보증성 확보.
- 증거(문자·메일·계좌이체 기록) 보관 — 분쟁 시 결정적 자료.
- 계약서 특약 명확화 — 수선비, 이사일, 인도 상태 등은 특약으로 남기기.
자주 묻는 질문들
Q. 새 집주인이 매수했는데 갱신요구권이 무효가 되나요?
A. 갱신요구권은 원칙적으로 유효하지만, 특정한 사정(새 집주인의 실거주 등)으로 거절될 수 있습니다. 매수·소유권 이전 시점과 갱신요구권 행사 기간을 비교해 법적 효력이 달라질 수 있으니 주의하세요. (사례·판례 참고)
Q. 보증금 반환이 지연되면 어떻게 하나요?
A. 반환 지연 시 내용증명 발송, 보증보험 청구(가입 시), 또는 주택임대차분쟁조정·법적절차를 통해 해결해야 합니다. 행정·법적 절차는 지역별 지원 창구를 통해 안내받으세요.
체크리스트
- 만기 6~2개월: 갱신요구권 행사 여부 결정(서면), 등기부 확인
- 만기 1개월~2주: 보증금 반환 계획·보증보험 가입 여부 검토, 전입확인서류 정리
- 만기 당일: 보증금 수령(계좌이체 권장), 명도 확인서·사진 보관, 수선비 합의
마지막 한마디
전세 만기는 법적 권리와 실무 증빙이 맞물리는 시기입니다. 전세 만기 체크리스트를 미리 준비해두면 전세사기 위험을 낮추고 보증금 반환 분쟁도 예방할 수 있습니다. 필요한 경우 지역 주민센터·분쟁조정위원회·법률구조공단의 상담을 병행하세요.
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