전세를 끼고 집을 사는 거래는 겉으로 보면 빠르고 효율적인 방식처럼 보이지만, 권리 관계나 신고 절차 중 하나만 놓쳐도 잔금 지연이나 보증금 분쟁으로 이어지는 사례가 적지 않습니다. 이 글은 실제 거래 과정에서 자주 문제가 되는 지점을 기준으로, 매수인이 반드시 확인해야 할 권리·특약·신고 사항을 체크리스트 형태로 정리한 실무 가이드입니다.
전세 세입자가 살고 있는 집을 그대로 인수(임대차 승계)하며 매수하는 거래는 속도가 빠르고 실입주 간섭을 줄일 수 있지만, 권리·세금·신고 중 하나만 놓쳐도 보증금 분쟁이나 잔금 지연 같은 리스크가 커집니다.
아래 체크리스트는 국내 법·제도 최신 기준을 반영해 정리했습니다. (임대차신고 과태료 본격 부과: 2025-06-01 이후 체결 계약부터 30만 원 한도 등)
1) “세입자의 권리가 내 어깨 위로 온다”
대항력·우선변제권 확인
- 대항력: 세입자가 전입신고+주택 인도를 마치면 익일 0시부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 즉, 그 시점 이후의 소유자(=매수인)에게 임대인 지위가 승계됩니다. 네플라(NEPLA)+1
- 우선변제권: 대항요건에 확정일자까지 갖춘 임차인은 경매·공매 시 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 가집니다. 법률정보센터
대항력 있는 세입자가 존재하면, 집을 사는 순간 임대차가 법으로 승계되고(동의·통지 불요), 보증금 반환 채무도 원칙적으로 매수인에게 옵니다. 이용법률+1
실무 체크 5가지
- 등기부등본(표제부/갑구/을구)로 말소기준권리·근저당·가압류 등 선순위 채권을 파악합니다. (발급: 정부24 안내–인터넷등기소) → 등기부등본 발급 바로가기. 정부24
- 임차인 현황표: 전·월세 보증금, 계약일/만기/확정일자 유무, 전입세대 열람 결과(동·호수 일치)까지 받아 선후순위를 표로 정리.
- 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임차보증금/담보권·체납위험 등 리스크가 기재·설명됐는지 확인(최근 설명의무 강화, 서식은 법정서식 사용 의무). 국토교통부+1
- 점유 연속성: 임차인이 한때 점유를 상실하면 대항력 상실 가능—타이밍에 따라 우선순위가 바뀝니다. 법률정보센터
- 전세권 설정 여부: 임차권과 달리 등기된 전세권이면 등기 순위로 다툼. (등기부 ‘을구’ 확인)
2) 특약·인수 범위·잔금 동시이행 설계
필수 특약 예시
- 보증금 인수 특약: “매수인은 잔금일 기준 임대인 지위를 승계하며, 임대차보증금 ○억 원을 인수한다. 임차인의 확정일자·전입상태 및 보증금·만기일은 기재 내용과 동일함을 매도인이 보증한다.” (허위 시 손해배상/계약해제 특약 병기)
- 잔금·인도 동시이행: 잔금–소유권이전–임대차 인수–확정일자(필요 시 재확인) 절차 체크리스트를 일정표로 첨부.
- 선순위 말소 조건부 잔금: 선순위 근저당 말소 확인서류(말소확인서/채무 상환 영수) 제시 없으면 잔금 유예.
- 임차인 동의 확인: 관리비 정산 기준일, 열쇠·주차·시설 인수내역, 퇴거 시 수리범위(원상복구 범위) 명시.
- 전세보증금반환보증 가입 협조: 임대인(매수인) 협조의무·필요서류 제공을 특약화.
3) 분쟁을 미리 없애는 질문 7개
- 보증금/월차임/관리비 체납 내역?
- 계약 만기/갱신 의사? (묵시적 갱신 가능성 포함)
- 확정일자 받았는지, 날짜·장소는? (주민센터/온라인) 이용법률
- 시설 하자(누수·결로·보일러) 과거 수리 이력?
- 반려동물·흡연 여부(바닥·벽지 감가 관련)
- 무단 전대·동거인 여부(계약 위반 소지)
- 이사 일정(잔금일과 충돌 방지)
4) “안 하면 과태료, 하면 권리보호”
임대차 신고제(전·월세 신고)
- 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약일로부터 30일 내 신고 의무. 2025-06-01 이후 체결 계약부터 미신고 과태료 부과(최대 30만 원). 모바일·주민센터 가능, 계약서 첨부 시 확정일자 자동 부여.
→ 신고 안내/온라인 신청: 정부24 – 주택 임대차신고 대한민국 정책브리핑+1
확정일자
- 임차인의 우선변제권 요건. 주민센터·법원·온라인(신고 연계)로 가능, 소액 수수료. 법률정보센터+1
등기부등본 상시 모니터링
- 잔금 전·후 말소기준권리 변동 체크(근저당 추가 설정, 가압류 등).
→ 발급/열람 안내: 정부24·인터넷등기소 정부24
5) 임차·임대 모두 “보험”을 계획에 넣기
(임차인) 전세보증금반환보증
- HUG 기준: 수도권 7억·비수도권 5억 이하 전세계약 대상, 대부분의 주거용 주택 가입 가능. 신규·갱신은 계약기간의 절반 경과 전 신청 권장.
→ HUG 전세보증금반환보증 안내/신청: HUG 공식 페이지 한국농업경영인총연합회+1
(임대인) 임대보증금 보증·배상책임
- 다가구·다세대 다수 세입자 구조라면 보증 가입 협조 특약과 함께 관리 체계를 표준화(입금·정산·하자 처리 SLA 등).
6) 보증금 인수형 계산과 현금흐름
보증금 인수형 매수의 자금흐름
- 매매가 − 기존 전세보증금 = 실제 잔금
- 실제 투입자금이 줄어도, 만기 시 보증금 반환 재원(대환대출·매각·자기자금)을 계약 전에 확정해야 합니다.
세무 관점 포인트
- 임대소득 과세(월세/간주임대료), 지방세(취득세 가산요건), 종부세 합산 등 구조에 따라 달라지니, 잔금 전 세무 검토를 권합니다.
(본 글은 제도 안내이며, 개별 세무자문은 별도 전문가 상담 필요)
7) 중개·계약 실수 줄이는 “현장 체크리스트”
A. 서류 패키지(스캔본 포함)
- 등기부등본(3일 이내 발급), 건축물대장, 전입세대열람내역(동·호), 임대차계약서 사본, 확정일자 확인증, 관리비 체납 확인서
- 중개대상물 확인·설명서 원본(강화된 기재사항 반영 여부 확인) 국토교통부+1
B. 일정(타임라인)
- 가계약 → 2) 권리조사(선순위 말소 계획 수립) → 3) 임차인 면담·합의서 → 4) 본계약·특약 작성 → 5) 잔금·소유권이전·임대차 승계 동시이행 → 6) 임대차 신고/확정일자 재확인
C. 리스크 시뮬레이션 3가지
- 선순위 근저당 말소 실패: 잔금 유예·해제 조건 명시
- 임차인 조기퇴거/연장 변경: 보증금 정산 기준일·위약 조항
- 점유 공백 발생: 대항력 변동 위험 → 일정 조정으로 연속 점유 확보 법률정보센터
8) 자주 나오는 오해 바로잡기 (Quick Q&A)
Q. 세입자가 대항력만 있으면, 매수인은 무조건 임대인 승계?
A. 원칙적으론 예. 다만 임차인이 임대인과 합의해 중도해지·보증금 반환을 받고 나가면 그 임대차는 승계되지 않을 수 있습니다(개별 합의·판례 상황에 따름). 로앤비
Q. 임대차신고 안 해도 되는 경우가 있다?
A. 보증금·월세가 기준 이하면 대상이 아닐 수 있으나, 대부분의 도시형 전·월세는 신고대상이고, 2025-06-01 이후 체결 미신고 시 과태료가 부과됩니다. 대한민국 정책브리핑
Q. 계약서에 확정일자만 있으면 끝?
A. 전입신고+점유가 빠지면 대항력 발생 시점이 달라져 순위싸움에 취약해집니다. 세 가지(전입·점유·확정일자)를 모두 점검하세요. 네플라(NEPLA)
9) 바로 쓰는 링크 모음 (신청·발급)
- 임대차 신고(온라인/안내): 정부24 – 주택 임대차신고 정부24
- 등기부등본 발급/열람 안내: 정부24 – 등기부등본 발급(인터넷등기소 연계) 정부24
- 전세보증금반환보증(임차인): HUG – 상품개요/신청 한국농업경영인총연합회
10) 한눈에 보는 “전세 끼고 매수” 점검표
필수
- 등기부등본 3부(계약 전/중/잔금 직전)
- 임차인 대항력·확정일자·보증금·만기 선후순위 표
- 선순위 담보 말소 조건부 특약 / 잔금 동시이행 시나리오
- 임대차 신고·확정일자 완료 체크
- 전세보증금반환보증(임차인) 가입 가능 여부 확인
가산점
- 관리비 체납 제로 확인서
- 하자 이력·수리범위 합의서(사진 첨부)
- 입주민 커뮤니티 평판 체크(소음·누수·주차)
마무리
전세를 끼고 산다는 건 가격만 보는 거래가 아닙니다. 권리관계의 시간축(선후순위)과 신고·확정의 체크포인트, 특약 설계가 수익과 리스크를 가릅니다. 오늘 체크리스트대로만 진행해도, 잔금 지연·보증금 분쟁 가능성은 크게 줄어듭니다.
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