전세 계약 연장 시 알아야 할 절차

전세 계약 연장은 단순한 합의 이상의 법적 효과를 가집니다. 특히 계약갱신요구권, 묵시적 갱신(자동연장), 그리고 2025년 이후 의무화된 주택 임대차 계약 신고제(전월세 신고제) 관련 절차를 놓치면 불이익(과태료·권리 보호 미흡 등)이 발생할 수 있습니다.

전세 계약 연장의 법적 근거와 핵심 용어

계약갱신요구권(임차인 권리)

언제 행사 가능한가? 임대차 기간 종료의 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다. 갱신 요구 시 기존 조건과 동일한 계약을 원칙으로 하며, 보증금·임대료 증감은 법정 범위(통상 5% 범위 등 법규·판례 확인 필요) 내에서 결정됩니다.

묵시적 갱신(자동연장)

임대인·임차인 모두가 별도 통보를 하지 않으면 계약이 자동으로 연장되는 효과가 발생합니다. 특히 임대인이 계약 종료(만료) 의사를 적법한 기간(보통 만료 6~2개월 전)에 서면으로 통지하지 않으면 묵시적 갱신으로 간주되어 임차인의 거주권이 연장됩니다. 서면·내용증명 등 증거 확보가 중요합니다.

전월세 신고제(계약신고 의무)

2025년부터 전월세 계약 신고 의무가 엄격 시행되고 있으며, 계약 체결(또는 갱신)일부터 30일 이내에 관할 신고관청(읍·면·동 또는 온라인 시스템)으로 신고해야 합니다. 갱신계약의 경우 기존 계약 정보를 함께 기재해야 하므로 재계약·갱신 시 신고 절차를 함께 진행해야 합니다. 미신고 시 과태료 대상이 될 수 있습니다.

단계별 실무 절차(임차인 기준)

1) 만료 6~2개월 전 — 연장 의사 확인 & 준비

우선 계약서 및 확정일자 등 기존 서류를 정리합니다(확정일자 유효성 체크).
임대인에게 연장 의사(또는 갱신 요구)를 전달합니다. 갱신요구권을 사용할 경우 서면(내용증명 권장)으로 하는 것이 추후 분쟁에서 유리합니다.

2) 6~2개월 사이 — 임대인 통지에 유의

임대인이 계약갱신 거절 또는 조건 변경(보증금·월세 인상)을 통지할 수 있는 기간도 동일합니다. 통지 기한을 놓치면 묵시적 갱신이 됩니다. 임대인의 통지 내용은 서면 증거화되어야 합니다.

3) 합의(연장) 또는 갱신요구권 행사 후 — 재계약서 작성

합의가 이루어지면 기존 계약에 갱신 합의서(또는 재계약서)를 작성합니다. 작성 내용: 연장 기간(통상 2년 또는 당사자 합의), 보증금·임대료·관리비 정산, 특약사항(수리·유지보수 등).
기존 확정일자가 필요한 경우 확정일자 재부여(필요 시) 절차를 확인합니다.

4) 신고(전월세 신고제) — 계약 체결 또는 갱신 후 30일 이내

재계약(갱신 포함) 후에는 30일 이내에 임대차 계약을 신고합니다(온라인 RTMS 또는 읍·면·동 방문). 갱신계약은 종전 계약의 보증금·월차임 정보도 함께 제출해야 합니다. 미신고 시 과태료가 부과될 수 있으니 반드시 실행하세요.

임대인(집주인)이 알아야 할 점

해지 통보와 실거주 목적

임대인이 실거주 등을 이유로 계약을 종료하려면 법정 요건을 충족시키고 정당한 사유 및 통지기한을 지켜야 합니다. 통지는 가급적 내용증명으로 보내 증빙을 남기세요. 묵시적 갱신을 방지하려면 기한 내 분명한 통지를 해야 합니다.

전월세 신고 의무 및 과태료

임대인도 계약 신고 의무의 당사자입니다. 특히 2025년 6월 이후에는 신고 의무 위반에 대한 제재가 본격 시행되고 있으므로 신고를 소홀히 하지 마세요.

자주 발생하는 쟁점 Q&A

Q: 묵시적 갱신을 피하려면?

A: 임대인은 계약 만료 6~2개월 전에 계약 종료(또는 조건 변경)를 서면으로 통지해야 합니다. 그렇지 않으면 임차인이 묵시적 갱신을 주장할 수 있습니다.

Q: 갱신요구권은 몇 번 사용할 수 있나?

A: 현행법상 일반적으로 1회 행사가 기본 규정입니다(다만 입법안·지자체 정책 등은 변동 가능). 갱신 시 기간·횟수 관련 법 개정 논의가 이어지고 있으니 최신 정보 확인 필요합니다.

Q: 재계약 후 확정일자는 어떻게 하나요?

A: 재계약 시 확정일자가 필요한 경우 확정일자 재부여를 받아두는 것이 임차인 권리 보호에 유리합니다(대항력·우선변제권 관련). 신고와 함께 행정·공증 절차를 확인하세요.

체크리스트

계약 만료일 확인 → 6개월 전부터 일정 계획 수립
갱신 의사 표명(임차인) / 갱신 거절 통지(임대인) → 6~2개월 전, 서면 권장.
합의 시: 재계약서 또는 갱신 합의서 작성(특약 명확화)
전월세 신고제: 계약·갱신 후 30일 이내 신고(온라인/읍면동).
확정일자·증거(문자·내용증명) 보관

임대인에게 보내는 간단한 갱신요구

내용증명 권장 — 아래는 예시 텍스트입니다.
“저는 귀하가 임대한 ○○아파트(주소: ○○)에 거주 중인 임차인 ○○입니다. 현재 체결된 임대차계약(계약기간: 20XX.XX.XX~20XX.XX.XX)에 대하여 계약갱신요구권을 행사하여 동일 조건(또는 협의 조건)으로 갱신을 요청합니다. 요청 기간: 20XX.XX.XX(만료일 기준 6~2개월 전 해당 기간). 본 통지는 법률상 권리행사의 일환입니다.”

참조사항

법령·시행 상세는 국토교통부 안내자료 및 지역 관할 기관(읍·면·동)·법률전문가 확인을 권합니다.

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