전세대출 DSR 편입이 임대시장에 미친 파급효과

정부가 총부채원리금상환비율(DSR)에 전세자금대출을 포함시키면서, 임대시장 전반에 예상치 못한 파급효과가 나타나고 있습니다.

기존에는 전세대출이 DSR 계산에서 제외되어 세입자의 대출 여력이 비교적 넉넉했지만, 2024년 하반기부터 이 제도가 시행되면서 전세 계약 갱신, 월세 전환, 신규 세입자 교체 구조가 빠르게 변화했습니다.

이번 글에서는 이 정책 변화가 세입자와 임대인, 그리고 금융기관에 어떤 영향을 미쳤는지 구체적으로 살펴봅니다.

DSR 편입의 배경과 제도 개요

1. 정책 도입 이유

DSR은 가계의 총부채 상환능력을 평가하기 위한 핵심 지표입니다.
과거 전세대출이 제외되면서 일부 고소득층이 이를 활용해 갭투자 또는 추가 대출을 받는 부작용이 발생했습니다.
이에 따라 금융위원회는 2024년 12월부터 신규 전세대출을 DSR에 포함하도록 개편했습니다.

2. 적용 범위

기존 대출자는 갱신 시점부터 단계적으로 적용됩니다.
모든 시중은행 및 보증기관(주택금융공사, HUG, SGI)이 대상입니다.
예외적으로 청년·신혼부부 전세대출은 일정 한도 내(대출액 2억 원 이하, 보증금 3억 원 이하)에서 부분 적용 유예됩니다.

세입자에게 미친 영향

1. 대출한도 축소로 인한 ‘전세퇴거 압박’

DSR 40% 기준이 적용되면서, 연소득 4천만 원 세입자의 전세대출 가능금액은 기존 2.5억 원 → 1.6억 원 수준으로 감소했습니다.
기존 세입자들은 퇴거 대신 보증금 축소 + 월세 병행형 계약(반전세) 으로 전환하는 사례가 늘었습니다.
특히 수도권 중저가 지역에서 월세 비중이 47%→55%로 높아졌습니다.

2. 갱신율 증가, 이동성 감소

전세대출 제한으로 신규 이사보다 기존 거주 연장을 선택하는 세입자가 늘고 있습니다.
이는 매물 부족으로 이어져, 일부 지역에서는 전세가격 반등 현상이 나타났습니다.
실제로 2025년 3월 기준 서울 전세가격지수는 전월 대비 0.4% 상승했습니다(한국부동산원).

3. 청년층의 주거 이동성 악화

사회초년생은 소득 대비 부채 비율이 높아, DSR 편입으로 전세대출이 크게 줄었습니다.
그 결과, 보증금 1억 원 이하 소형 오피스텔과 월세형 원룸 수요가 급증했습니다.

임대인 및 시장 구조 변화

1. 월세 전환 가속화

임대인 입장에서는 세입자의 대출 한도 축소로 인해 보증금 회수가 어려워지고, 대신 월세로 전환해 수익을 확보하는 방향으로 움직이고 있습니다.
수도권 아파트의 평균 전세가율은 2023년 72%에서 2025년 66%로 하락했습니다.

2. 임대소득 과세 확대의 영향

월세 전환 가속화로 임대소득세 신고대상자가 증가했습니다.
소규모 임대인도 연간 임대소득 2천만 원을 초과할 경우 과세 대상이 되면서, 임대차 계약의 투명화가 빠르게 진행되고 있습니다.

3. 보증보험 수요 증가

대출심사 강화로 전세보증보험 가입률이 상승했습니다.
주택도시보증공사(HUG)는 2025년 상반기 기준 전세보증보험 가입 건수가 전년 대비 15% 증가했다고 발표했습니다.
세입자와 임대인 모두 안정성을 확보하기 위해 보증상품을 필수적으로 선택하는 추세입니다.

금융권의 대출관리 강화

1. 은행권 리스크 관리 강화

DSR 편입 이후, 은행은 전세대출 심사 기준을 강화하고 있습니다.
임차보증금 반환 능력, 대출 목적, 주거이력 등을 심사 항목에 포함해 부적격 대출을 사전에 차단합니다.

2. 보증기관별 차별화 심사

주택금융공사(HF)는 소득 중심, HUG는 보증금 규모 중심으로 심사체계를 나눴습니다.
SGI서울보증은 상환능력+신용등급 기준을 강화하며, 청년층 중심으로 금리 인하 인센티브를 제공합니다.

단기·중장기 시장 전망

단기적으로

전세대출 축소와 월세화 가속으로 인해 임대료 부담 증가가 불가피합니다.
특히 서울·경기권 전세가격은 하락세 둔화 및 단기 반등세가 나타날 가능성이 있습니다.

중장기적으로

DSR 편입은 가계부채 건전성을 강화하지만, 청년층 주거 사다리를 좁히는 부작용이 우려됩니다.
정부는 이에 대응해 2026년부터 보증금 일부 공공대출 지원제(가칭)를 검토 중입니다.
금융당국은 또한, 전세대출-월세대출 통합 심사체계 도입을 예고했습니다.

실질적 대응 전략

세입자 입장

금융감독원 대출계산기(https://www.fss.or.kr)를 이용해 DSR 한도를 미리 계산하고, 대출가능 금액을 파악해야 합니다.
전세보증보험 필수가입으로 계약 안정성을 확보하고,
반전세·부분 월세 전환 시 임대차계약서 변경을 반드시 공증받아야 합니다.

임대인 입장

월세 전환 시 임대소득 과세 기준(연 2천만 원)을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.
HUG 보증보험(https://www.khug.or.kr)을 통해 보증금 반환 리스크를 줄이는 것이 좋습니다.
장기적으로는 공공임대사업자 등록제도를 검토하면 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

참고 링크

금융위원회 정책자료: https://www.fsc.go.kr
주택도시보증공사 전세보증보험 안내: https://www.khug.or.kr
한국부동산원 통계포털: https://www.reb.or.kr

결론

전세대출의 DSR 편입은 단순한 금융정책이 아니라 임대시장 구조 전환의 기점이 되었습니다. 세입자는 대출 여력 축소로, 임대인은 보증금 회수 지연으로 각각 부담이 커졌지만, 이는 결과적으로 투명한 임대시장과 건전한 금융 생태계로 이어질 가능성도 높습니다.

앞으로 실수요자 중심의 금융제도와 공공보증 확대가 병행된다면, 전세제도의 구조적 불균형도 점진적으로 해소될 것으로 기대됩니다.

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