전세가율이란 매매가 대비 전세금 비율을 의미합니다. 전세가율이 상승한다는 것은 같은 집을 사려는 사람보다 전세로 머무르려는 수요가 많아지거나, 매매가격이 하락하는 가운데 전세금 수준이 유지·상승하고 있다는 신호입니다. 최근에는 전국 단위의 전세가율이 상승하면서 주의가 필요하다는 지적이 나오고 있습니다.
전세가율이 높을 때 생기는 대표적 리스크
1) ‘깡통전세’ 발생 위험
전세금 > 집값(또는 근접) 구조가 되면 집주인이 집을 처분하거나 경매로 넘어갈 때 세입자의 보증금이 모두 회수되지 못할 가능성이 큽니다. 이를 통칭해 ‘깡통전세’라고 부르며, 전세가율이 매우 높은 지역일수록 이 위험이 커집니다.
2) 전세사기·이중계약 등 사기 유형 증가 가능성
집값 하락기·전세가율이 높은 시장에서는 임대차 정보를 악용한 전세사기·이중계약 사례가 빈발합니다. 특히 등기부상 소유자와 실제 계약 당사자가 불일치하거나 확정일자·전입신고가 누락된 경우, 임차인의 우선변제권이 약해집니다. 계약 전 등기부·확정일자 확인은 필수입니다.
3) 임대인 재무구조(근저당·세금체납)로 인한 회수 불능 위험
주택에 근저당권이 다수 설정돼 있거나, 집주인이 금융권 대출·세금체납 등으로 재무상태가 악화된 경우 우선변제권이 밀릴 가능성이 있습니다. 전세가율이 높은 물건은 특히 이런 권리관계(근저당·담보권) 점검이 중요합니다.
현장에서 ‘즉시 경계’해야 할 10가지 신호
1. 전세가율이 지역 평균 대비 유난히 높다
동일 단지·인근 시세 대비 전세가율이 크게 높으면 리스크 신호입니다. 지역별·아파트 유형별 통계를 확인하세요.
2. 등기부등본의 소유자와 계약 상대가 다르다
등기부상 소유주와 집을 임대한다고 말하는 사람이 다를 때는 즉시 확인(위임장, 신분증, 판매자 확인)해야 합니다.
3. 근저당·가압류·가처분이 다수 설정돼 있다
근저당권·가압류가 많이 잡혀 있는 집은 경매 시 우선권 반복 발생으로 전세금 회수 불확실성이 큽니다. 등기부상 ‘근저당’ 항목은 반드시 확인하세요.
4. 집주인이 연락을 회피하거나 주소 불명확
계약 전후에 연락이 두절되거나 주소가 자주 변경되는 집주인은 리스크입니다. 계약 전 ‘내용증명’ 보관 등 증거 수집이 중요합니다.
5. 확정일자·전입신고가 누락되었거나 미확인
확정일자·전입신고는 임차인의 대항력·우선변제권을 결정하는 핵심 요소입니다. 계약 즉시 신고·확정일자 확보를 권합니다.
6. 주변 매물에 전세 매물이 급감하거나 거래가 얼어붙음
전세 매물이 급감하면 단기적으로는 전세금이 오를 수 있지만, 중장기적으로는 시장 불균형(가격 급락·전세금 미반환)으로 이어질 수 있습니다.
7. 임대인이 ‘당장 팔아치워야 한다’고 반복 강조
급매·급처분 사유를 반복하는 집주인은 돌발 상황(채무상환·경매 리스크)을 숨기려 할 수 있으므로 주의하세요.
8. 전세금 일부를 현금으로만 받으려거나 영수증 발급을 꺼림
투명한 입금증빙(계좌이체 내역)은 법적 증거입니다. 현금거래·영수증 미발급은 위험신호입니다.
9. 집값(매매가) 대비 전세금 상승세가 가파름
매매가 하락 국면에서 전세금만 눌러지는 경우, 깡통전세 위험이 커집니다. 주변 매매 동향을 함께 확인하세요.
10. 등기부에 최근 소유권 이전(매매) 이력 및 권리관계 변동
최근 소유권 이전·담보 설정 내역이 반복되면 그 집의 권리관계가 복잡해질 가능성이 큽니다. 등기부 열람은 필수입니다.
전세가율 리스크를 줄이는 실무 대책
계약 전(체크리스트)
- 등기부등본 열람 — 소유자 동일성·근저당·가압류 확인.
- 확정일자·전입신고 계획 — 계약 즉시 진행.
- 입금은 계좌이체로 — 입금 증빙 확보.
- 임대차 신고(전월세 신고제) 확인 — 계약 체결일로부터 30일 이내 신고 의무(신고 시 확정일자 자동 부여 등).
- HUG 등 전세금 반환보증 가입 가능성 검토 — 가능한 경우 가입 우선 검토.
계약 후(사후 대응)
- 내용증명·문자 기록 보관: 분쟁 발생 시 핵심 증거.
- 임차권등기명령·지급명령 등 법적 수단 사전 검토: 보증금 안전장치 확보(특히 보증금이 큰 경우).
‘숫자’(전세가율)만 보지 말고 권리관계를 점검하라
전세가율이 높다는 사실 자체는 시장의 한 지표일 뿐입니다. 그러나 전세가율 상승이 지속되는 지역에서는 깡통전세·전세사기·권리관계 복잡화 같은 실질적 리스크가 커집니다.
따라서 계약 전에는 반드시 등기부·확정일자·근저당 여부를 확인하고, 계약 즉시 전월세 신고 및 전입·확정일자 확보 등 행정적 절차를 밟아 두세요. 또한 HUG 등 보증 보험 가입 가능성도 함께 검토하면 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
답글 남기기