국내 주택시장에서는 전통적으로 내국인 실수요자·투자자가 주도해왔습니다. 하지만 최근 들어 외국인의 주택 매입 및 임대시장 진입, 그리고 귀국자(해외 거주 후 복귀) 가구의 주택 수요 증가가 뚜렷해지면서 주택시장 구조에 새로운 변화가 나타나고 있습니다.
예컨대, 최근 보고서에 따르면 수도권에서 외국인의 아파트·오피스텔 매입 건수가 지속 증가하고 있으며, 이로 인해 수도권 일부 지역에서는 주택보급률이 외국인 가구 포함 시 낮아진다는 지적도 나왔습니다.
본 글에서는 외국인 및 귀국자 주택수요 변화가 왜 주목되는가, 어떤 형태로 나타나고 있는가, 시장에 어떤 영향을 주는가, 그리고 정부·지자체 정책 및 신청·공고 링크까지 종합적으로 살펴보겠습니다.
목차
- 외국인·귀국자의 주택 수요 변화 의미
- 외국인 주택 매입 및 임대 수요 현황
- 귀국자 주택 수요 증가 배경
- 지역별 수요 집중과 주택시장 영향
- 수요 변화가 가격·공급에 미치는 영향
- 실수요자에 대한 영향 및 리스크
- 정부·지자체 정책 대응 및 신청 링크
- 주택시장 참여자가 유의해야 할 체크리스트
- 향후 전망
1. 외국인·귀국자의 주택 수요 변화 의미
1-1. 외국인 주택 수요
외국인이 국내 주택을 매입하거나 임대사업자로 진입하는 경우가 증가하고 있습니다. 수도권을 중심으로 아파트 등 집합건물 소유가 늘고 있다는 통계가 나왔습니다.
1-2. 귀국자(해외 거주 후 복귀) 주택수요
해외 유학·취업 후 국내로 복귀하는 가구, 또는 외국인 유학생 및 해외주재원 가족의 복귀가 증가하면서 국내 주택 수요 중 “귀국자 수요”라는 새로운 트랙이 생기고 있습니다. 이들은 조기에 주택을 마련하거나 임대료 부담을 줄이기 위해 주택시장에 진입하는 경향이 있습니다.
2. 외국인 주택 매입 및 임대 수요 현황
2-1. 매입 증가
최근 보고서에 따르면 2024년 외국인의 서울 집합건물 등기 신청 건수가 1,727건으로, 2022년 1,298건 대비 증가했습니다.매일경제
2-2. 임대시장 진입
2025년 상반기에는 외국인 임대인이 확정일자를 받은 건수도 전년 대비 약 21% 증가했다는 자료가 나왔습니다.김선철의 다른생각
2-3. 지역 집중
외국인의 주택 소유 10만 가구 이상이며, 이 중 72.7%가 수도권에 집중되어 있습니다.헤럴드 비즈니스
이러한 수요 증가는 해당 지역의 주택시장 공급·가격 구조에 실질적 영향을 미치고 있습니다.
3. 귀국자 주택 수요 증가 배경
3-1. 글로벌 유학생·해외취업 생태
국내 대기업·스타트업의 글로벌 진출, 해외 유학 경험이 많은 청년층 증가, 귀국 후 정착을 위해 주택 마련을 고려하는 경우가 많습니다.
3-2. 코로나19 이후 복귀 및 정착 수요
팬데믹 이후 해외체류자들의 귀국 및 국내 정착이 늘면서 주택 수요가 단기간 확대됐습니다. 이들은 대체로 1~2인 또는 신혼부부 형태이며, 임대시장·매매시장 모두에 영향을 주고 있습니다.
3-3. 다문화·외국인 혼합 가구 증가
귀국자 가구뿐만 아니라 외국인 가구와 결혼한 혼합 가구도 국내 주거시장에 진입하면서 수요 집단이 다양해지고 있습니다.
4. 지역별 수요 집중과 주택시장 영향
4-1. 수도권 핵심지역
서울·경기·인천에서는 외국인 및 귀국자 수요가 집중되고 있습니다. 특히 외국인의 수도권 집합건물 매입 비중이 높아 주택보급률이 체감상 ‘실질 부족’ 상태라는 분석이 나왔습니다.이데일리
4-2. 지방 성장지역
귀국자 및 외국인 근로자·투자자가 증가하는 지역에서는 신도시·산단 인근 주택 수요도 증가하고 있습니다. 이로 인해 해당 지역 주택 가격 상승, 임대료 상승이 나타나고 있습니다.
4-3. 공급격차와 가격·임대 시장 양극화
수요는 특정 지역에 집중되면서 공급이 그에 맞춰 따라오지 못하는 경우 가격·임대료 상승이 가속화되고 있습니다. 실수요자 위한 정상 시장형 주택과 투자형 수요 주택 간 격차가 벌어지고 있습니다.
5. 수요 변화가 가격·공급에 미치는 영향
5-1. 가격 상승 압력
외국인·귀국자 수요 증가 지역에서는 매매가 상승세가 보이고 있으며, 수치로는 외국인 유입 1% 증가는 주택가격 약 0.8% 상승을 유발했다는 연구도 있습니다.kahps.org
5-2. 임대시장 공급 긴장
임대시장에서는 외국인 임대인이 증가하면서 임대 물량 감소·임대료 상승이 나타나고 있습니다. 이는 실수요자 전세·월세 부담 증가로 이어질 수 있습니다.
5-3. 공급 측 대응
지자체 및 주택공급 주체는 외국인·귀국자의 주택수요를 반영한 주택 공급 기획을 준비해야 하지만 일부 지역에서는 빠르게 대응하지 못하고 있습니다. 이로 인해 “체감 수요”와 “공급 계획” 간 간극이 존재합니다.
6. 실수요자에 대한 영향 및 리스크
6-1. 내국인 실수요자 기회 축소 가능성
외국인 및 귀국자의 주택시장 진입이 늘면 실수요자인 내국인의 진입 장벽이 높아질 수 있다는 우려가 있습니다.이데일리
6-2. 투자자 vs 실거주자 간 갈등
특히 임대형 주택시장에서는 외국인 임대인이 투자 목적으로 진입하는 경우가 많아 “실거주 + 주거복지” 목적의 실수요자와 갈등이 생길 수 있습니다.
6-3. 규제 리스크
외국인·귀국자 수요가 증가하면서 정부는 규제 강화 움직임을 보이고 있습니다. 예컨대 외국인의 주택 매입에 대한 사전허가제 도입 논의가 있습니다.매일경제
7. 정부·지자체 정책 대응 및 신청 링크
7-1. 외국인 주택 거래 신고 및 통계 플랫폼
- 법원 등기정보광장: 외국인 주택 매수 동향 확인 가능
(https://www.iros.go.kr – 등기정보검색) - 한국감정원 외국인 부동산 동향 리포트 제공
(https://www.kab.co.kr)
7-2. 귀국자 주거지원 정책
- 귀국청년·귀국자 주거복지사업: 국내 정착을 위한 주거지원
신청 링크: https://www.applyhome.co.kr - 외국인 주택투자자 정보 고시 및 규제 안내
국토교통부 공고: https://www.molit.go.kr
7-3. 지자체별 외국인·귀국자 주택지원
- 일부 지자체는 외국인 근로자·귀국자 대상 전세임대·기숙사 제공
공고 예시: 각 시·도청 주택정책과 홈페이지 참조
8. 주택시장 참여자가 유의해야 할 체크리스트
- 지역별 외국인 주택매입·임대인 증가율
- 귀국자 유입률 및 해당 지역 산업·교육 조건
- 외국인 집중 지역의 주택보급률 변화
- 정부 규제 움직임(토지거래허가구역·실거주 의무 등)
- 매매가격·전세가 대비 외국인 매수·임대인 증가 영향
- 내국인 수요자 대비 진입장벽 변화
- 기업·학교 등 귀국자 유입 인프라 여부
- 실거주 목적 vs 투자 목적 수요 구분
9. 향후 전망
외국인·귀국자의 주택수요 증가 흐름은 한시적 현상이 아니라 중장기적인 주거수요 변화로 볼 수 있습니다.
- 글로벌 인재 유입 증가
- 해외투자자 국내 자산 다변화
- 복귀 귀국자 정착 증가
- 일부 규제로 인한 매수 추세 변화
이에 따라 향후 주택공급·가격·임대시장 구조는 다음 방향으로 전개될 가능성이 높습니다.
- 외국인·귀국자 대상 주택공급 기획 확대
- 실수요자 보호를 위한 규제 강화
- 주택거래 통계 및 외국인 매수정보 공개 확대
- 외국인·귀국자 수요가 많은 지역의 주택가치 상승
정리
외국인 및 귀국자의 주택수요 증가는 단순한 데이터 변화가 아니라 주택시장 구조에 실질적인 영향을 주는 변수입니다. 매매·임대 수요, 지역별 공급격차, 실수요자의 진입기회 등 다양한 측면에서 복합적인 파급효과가 나타나고 있습니다. 주택시장에 참여하시는 분들은 이 흐름을 단순히 ‘외국인 매수 증가’로만 보기보다는,
- 수요·공급·규제 변화
- 실수요자의 위치
- 투자 목적 vs 거주 목적
이 세 가지 관점을 함께 고려하셔야 안정적인 의사결정을 할 수 있습니다.
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