국내 상업용 부동산 시장은 최근 침체 국면이 뚜렷합니다. 기업의 시설 축소, 리테일 위축, 고금리 여건 등이 복합적으로 작용하며 상가·오피스·물류센터 등 다양한 자산군에서 공실률이 높아지고 수익률이 둔화됐습니다. 이와 달리 주거용 수요는 상대적으로 탄탄한 모습입니다.
특히 대출 규제 강화로 주택매매가 어려워진 수요자들이 임대시장으로 몰리는 현상, 그리고 1인 가구 증가 및 주거환경 변화가 맞물리며 “주거용 전환”이라는 흐름이 가시화되고 있습니다.
이 글에서는 왜 상업용 부동산이 위축되고, 그 여파로 주거용 수요가 증가하는지, 그리고 이에 따른 임대시장 내 실제 변화와 대응 전략을 정리합니다.
왜 상업용 부동산이 침체되고 있나
경기 둔화 + 고금리 여건
국내 경기 회복이 기대보다 더디고, 금리 인하 시점도 지연되면서 기업 설비투자 및 리테일 확장이 억제됐습니다. 이로 인해 상업용 건물에 대한 수요가 감소하고 있습니다. KB의 생각+1
공급 과잉 및 이용 변화
리테일 중심 상가나 저품질 오피스는 팬데믹 이후 공급 과잉과 수요 감소가 맞물려 공실 확산이 빠릅니다. KDI 경제정보센터
투자심리 약화
투자자금은 여전히 상업용 부동산에서 빠져나가고, 우량 자산에만 집중되는 양극화가 심화되고 있습니다. dbritz.kr
주거용 전환 수요가 증가하는 이유
고금리 + 대출 규제가 주택매매 진입을 막음
매매시장 진입이 어려워지면서 실수요자·임대수요자가 주거용 임대로 이동하는 흐름이 커졌습니다. 네이버 프리미엄 콘텐츠
수요 구조 변화: 1인 가구·소형 주택 선호
가구 구조 변화와 함께 주거용 주택, 특히 소형 아파트·원룸 등에 대한 수요가 늘어났습니다.
상업시설 물건이 주거용으로 리모델링되는 흐름
유흥업종·소매업 등 수요가 줄어든 상업용 자산을 주거용으로 전환하려는 사업이 증가하고 있습니다. 예컨대 오피스를 공유오피스에서 코리빙 주거공간으로 바꾸는 식입니다.
주거용 전환, 실전으로 나타나는 변화
중소형 임대시장에 임대료·공실 영향
주거용 공급이 늘어날 곳과 그렇지 않은 곳 간 구분이 생깁니다. 도심 핵심지의 중소형 민간 임대주택은 경쟁이 심화돼 임대료 인상폭이 둔화되거나 공실이 늘 가능성이 있습니다.
노후 상업시설이 주거시설 후보로 부상
예컨대 역세권 상가 건물이나 1세대형 오피스텔 등이 주거용으로 재조정되면서 임대사업자 입장에선 리모델링 기회로도 연결됩니다.
투자수익 구조의 변화
기존엔 상업용 자산이 임대료·매매차익 측면에서 유망했지만, 현재는 안정적 운영이 가능한 주거용 자산으로 자금이 옮겨가는 흐름이 나타납니다. 임대인 입장에선 주거용으로의 전환을 통해 공실 리스크를 낮추려는 전략이 확산 중입니다.
임대인·임차인 대응 전략
임대인 관점
- 주거용 전환 가능성 검토: 상업용 건물 중 공실 기간이 길거나 위치가 주거수요가 높은 곳이라면 리모델링·승강기·방음 등 주거요건 개선을 검토해야 합니다.
- 임대물건 차별화: 주거용으로 전환된다면, 공유시설 혹은 스튜디오 형태 같이 수요층이 선호하는 형태로 리뉴얼하면 경쟁력이 높습니다.
- 리스크 관리: 상업용 자산에서 주거용으로 전환 시 인허가·용도변경·세제처리 등을 미리 확인해야 합니다.
임차인 관점
- 전환 가능 주거물건 주목: 상업시설 리모델링 주거형 물건은 입주 초기 임대료가 상대적으로 낮게 책정될 수 있으므로 관심을 가져볼 만 합니다.
- 임대계약 조건 확인: 상업용 건물에서 주거용으로 바뀐 경우 관리비·공동시설 이용조건 등이 다를 수 있으므로 계약 전 꼼꼼히 체크합니다.
- 주거비 비교 평가: 주거수요 증가 흐름 속에서 시세 대비 총주거비(월세+관리비+교통비)가 얼마나 효율한지 분석합니다.
지금 당장 확인해야 할 항목
- 건물용도 및 허가현황: 상업용에서 주거용 전환이 가능한 건물인지 확인합니다.
- 리모델링 가능성 및 비용 구조: 개별 층고, 창문면적, 방음시설 등 리모델링 여건을 살펴야 합니다.
- 임대시장 수요 체크: 해당 지역 주거수요, 임대기간, 임차인 구성(1인·신혼부부 등)을 조사합니다.
- 임대수익 흐름 예측: 기존 상업용 임대료 vs 전환 후 주거용 임대료 비교 및 예상 공실률 산정합니다.
향후 주목 부분
- 상업용 자산이 주거용으로 전환되는 정책 및 인센티브 여부: 지자체에서 기숙사형 전환, 오피스→주거 복합화 등에 인센티브를 마련 중입니다. 시사저널e
- 주거용 임대물량 증가가 주택시장(전세·월세)에 미치는 영향: 공급 증가가 임대료 안정으로 이어질지 지켜볼 필요가 있습니다.
- 경제지표와 부동산 수요의 상관관계: 경기 둔화, 고금리 지속이 상업·주거용 수요에 어떻게 반영될지 주기적으로 확인해야 합니다.
결론
상업용 부동산 침체가 단순한 부동산 시장 악화라기보다, 주거용 임대시장으로의 구조적 이동을 촉진하는 계기가 되고 있습니다.
임대인이라면 상업용에서 주거용으로의 전환 가능성을 전략적으로 검토해야 하며, 임차인이라면 이런 전환 물건을 선점하는 기회가 될 수 있습니다. 시장 전체가 ‘양적 공급’에서 ‘수요 맞춤형 주거’로 방향을 바꾸는 흐름 속에 놓여 있습니다.
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