금리가 오르는 시기에는 주택구입 전략도 달라져야 합니다. 대출금리 인상기라는 환경 속에서 어떻게 하면 ‘내 집 마련’이라는 목표를 보다 현명하게 달성할 수 있을지, 대출 리스크·시장 흐름·정부 규제까지 종합적으로 살펴보겠습니다.
왜 지금 ‘금리 인상기’인가?
기준금리와 주택담보대출 금리 흐름
- 한국은행 기준금리는 2025년 5월 29일에 2.75% → 2.50%로 인하된 바 있으나, 최근 금리 환경이 크게 완화된 것은 아니며, 앞으로의 금리 상승 가능성도 남아 있는 시점입니다.
- 한편 금융시장에서는 주택담보대출 등 실질 대출금리가 금리 인상이나 금융불안 요인으로 인해 다시 상승할 수 있다는 우려도 존재합니다. 예컨대, 고금리 기조가 부동산 시장에 부담을 줬다는 보고가 있습니다.
- 따라서 ‘금리 인상기’라는 표현은 단순히 금리가 오르고 있는 것만을 말하는 것이 아니라, 대출 조건이 이전처럼 우호적이지 않은 국면, 즉 금리 리스크와 대출 규제 리스크가 병존하는 시기를 의미합니다.
대출규제 강화와 함께한 금리 리스크
- 2025년에는 정부가 가계대출 총량 관리, 특정 지역 주택담보대출 한도 제한 등 강력한 대출규제를 발표하였습니다.
- 이러한 규제 환경에서는 ‘대출을 받기 쉬운 시기’가 아니며, 금리가 ‘저렴하다’고 해서 무조건 좋은 조건은 아닙니다.
- 즉, 내 집 마련을 위해 대출을 고려 중이라면 단순히 ‘지금이 싸다’보다 ‘리스크가 낮아지는가’를 더 면밀히 봐야 합니다.
대출금리 인상기, 내 집 마련 전략 5가지
아래 전략들은 금리 상승·대출 규제 강화라는 현재 조건하에서 실수요자가 실행할 수 있는 실질적 접근법입니다.
전략 1) 대출 금리↓ 보다 상환부담↓ 에 집중
- 대출금리가 올라갈수록 매월 상환액 증가 폭이 커집니다. 고정금리·변동금리 선택 시 변동금리가 낮더라도 향후 인상 리스크가 크다면 상환 부담 증가 가능성이 있습니다.
- 따라서 대출 규모를 줄이거나 상환기간을 조금 더 짧게 잡아서 총 이자 부담을 줄이는 설계가 중요합니다.
- 예컨대, 한국주택금융공사의 ‘디딤돌대출’ 우대금리(2025년 10월 기준 고정금리 약 2.85%~4.15% 구간) 등을 참고해 보세요.
전략 2) 입지·가격 적정의 균형 맞추기
- 금리가 높아지면 동일한 대출금액으로 구입할 수 있는 가격대가 낮아집니다. 따라서 무리한 고가 주택을 목표로 하면 상환부담이 커질 수 있습니다.
- 가격이 ‘내 상환능력’ 대비 적정한지를 계산하고, 무리 없는 범위 내에서 입지 우위 + 가격 안정성을 갖춘 지역을 탐색하세요.
- 2025년 주택시장은 전반적으로 하향 안정세가 예측된다는 보고도 있습니다.
전략 3) 대출 시점과 상환 구조 타이밍 고려
- 금리가 인상기라면 ‘지금 당장 구입해야 한다’보다 조금 기다리면서 시장 흐름을 지켜보는 전략도 유효할 수 있습니다.
- 다만, 기다림에도 리스크가 있으므로 ‘구입을 미루는 대신 돈을 그냥 둔다’는 것이 아니라 자금 마련(저축 + 부동산시장 정보 확보)을 병행해야 합니다.
- 또한, 변동금리로 대출을 받는 경우 향후 금리가 올라갈 가능성에 대비해 상환 여유도 확보해 두는 것이 좋습니다.
전략 4) 정부지원 대출·우대금리 활용하기
- 정책형 주택담보대출이나 생애최초·신혼부부 대상 우대금리를 잘 활용하면 전체 부담이 낮아질 수 있습니다. 예컨대 디딤돌대출 우대금리를 조건에 맞게 받을 경우 일반 시중 주담대보다 더 유리할 수 있습니다.
- 또, 정부가 발표한 대출규제 2025에서 생애최초 주택구입자나 신혼부부 특례조건을 둔 경우가 있으므로 자신의 자격요건을 꼼꼼히 확인하세요.
전략 5) 현금흐름·위험관리 철저히 하기
- 금리 인상기에는 대출 이자상환 외에도 각종 금융비용·생활비 증가 등 복합 리스크가 나타날 수 있습니다.
- 따라서 대출 실행 전에 비상금 확보, 변동금리 상승 시 상환 여유 확보, 대출 만기구조 확인 등 리스크 대비를 해야 합니다.
- 특히 대출 이후 주택 매도가 쉽지 않거나 공급과잉 지역에서 가격이 하락할 가능성도 고려해야 합니다.
‘지금 집 사야 하나?’ 체크리스트
내 집 마련을 고민 중이라면 다음 항목을 스스로 확인해 보세요. 아래 체크리스트는 금리 인상기・대출규제 강화기에 특히 중요합니다.
체크 1) 나의 상환능력
- 월소득 대비 주택담보대출 상환액이 차지하는 비율(예: DSR 35% 이하)
- 만약 금리가 1%포인트 더 오를 경우 상환액이 얼마나 올라가는지 시뮬레이션
- 비상시에 대출변제에 지장 없는가?
체크 2) 대출조건 및 금리 유형
- 고정금리 vs 변동금리: 변동금리가 낮더라도 앞으로 오를 가능성이 있다면 고정금리를 고려
- 정책대출이나 우대금리를 받을 수 있는지 확인
- 대출기간·상환유형(원리금균등, 원리금분할 등) 선택
체크 3) 주택가격 대비 적정 대출 규모
- 구입가격 대비 대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 규제 반영 여부
- 가격이 무리하게 높지 않은가? 시장 평균 대비 얼마나 차이 나는가?
- 지역별 가격 전망이 안정적인가?
체크 4) 시장‧정책 리스크 점검
- 정부가 발표한 대출규제 2025의 내용을 숙지했는가?
- 해당 주택이 규제지역인지 여부 및 향후 규제 변화 가능성
- 금리 상승 지속 가능성, 경기 둔화 가능성 등 거시 리스크 반영
체크 5) 자금여유 및 비상대책 마련
- 계약금, 중도금, 잔금 납부까지 포함한 토탈 자금동원 계획
- 예상보다 주택가격이 하락하거나 대출이 어려워졌을 때 대처방안 마련
- 이사비용·세금·유지관리비 등을 고려했는가?
마무리
금리가 인상되는 국면에서 내 집 마련은 단순히 ‘지금 사면 싸다’는 판단만으로 덤빌 수 없습니다. 특히 대출금리 인상기, 대출규제 강화기, 주택시장 불확실기라는 삼중 리스크가 존재할 때는 더욱 신중해야 합니다.
올해 기준으로 보면, 기준금리가 인하되긴 했지만 여전히 가계대출 리스크·부동산시장 둔화 가능성 등이 존재하고, 정부는 대출규제를 강화하고 있습니다. 따라서 내 집 마련 전략은 다음과 같이 요약됩니다.
- 상환부담을 최소화하는 대출 설계
- 입지·가격 적정성 중심의 주택 선택
- 정부지원·우대금리 활용
- 시장흐름과 리스크 요소의 면밀한 점검
- 자금여유 및 비상대책 마련
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