월세 보증금 조정이 가능한가

월세 계약을 맺을 때 보증금(보통 ‘전세금’ 또는 ‘월세 보증금’이라 불리기도 함)을 낮추고 월세를 올리거나 반대로 월세를 낮추고 보증금을 높이는 보증금 조정을 고려하는 임대인·임차인이 많습니다.

하지만 이 과정에서 “보증금 조정이 법적으로 가능한가?”, “어떤 조건에서 얼마까지 조정 가능한가?”, “임대인·임차인의 권리와 의무는 어떻게 되는가?” 등이 핵심 이슈입니다. 2025년 최신 정책과 제도, 실무 사례를 중심으로 분명하게 정리해 드리겠습니다.

보증금 조정이란 무엇인가

전세·월세 보증금 구조와 보증금 조정의 개념

한국의 임대차 시장에서는 크게 두 가지 방식이 흔합니다. 하나는 보증금이 매우 높고 월세가 없는 ‘전세’ 방식이고, 다른 하나는 보증금이 적고 매월 월세를 내는 ‘월세’ 방식입니다. 최근에는 이 둘의 중간 형태인 보증금 + 월세 조합 방식도 많습니다.

이 가운데 보증금 조정이란 기존 계약에서 정해진 보증금 액수를 임대인·임차인이 다시 협의하여 바꾸는 것을 의미합니다. 예컨대 보증금을 낮추는 대신 월세를 올린다든지, 반대로 월세를 낮추는 대신 보증금을 늘리는 형태입니다.

보증금 조정이 가능한 상황과 목적

보증금 조정은 여러 목적을 가집니다:

세입자가 보증금 마련이 어렵거나 대출 조건이 까다로워졌을 때 → 보증금을 낮추고 월세로 전환
임대인이 월세 수익을 더 높이고 싶을 때 → 보증금을 낮추고 월세 인상
세입자 주거비 부담을 낮추기 위해 → 월세를 낮추고 보증금을 높이거나 계약 조건 변경
시장금리·부동산 가격 변화에 따라 임대조건이 비합리적이 됐을 때 → 시장 흐름에 맞춰 조정

하지만 이 조정이 자동적으로 가능한 것은 아니며, 계약 조건·법 규정·양측 협의 등이 모두 관여합니다.

주요 법제 및 정책 흐름

보증금 증감 분쟁 조정 권한

임대차분쟁조정위원회(주택임대차 분쟁조정위원회)은 ‘차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁’을 조정 대상으로 명시하고 있습니다. 따라서 보증금을 낮추거나 높이는 조정은 법적 분쟁 가능성도 있다면 조정절차를 통해 해결할 수 있는 범위 안에 있습니다.

계약 갱신 시 보증금 및 월세 변동 제한

‘주택임대차보호법’ 등 임대차 관련 법령은 계약 갱신 시 임대료(월세)의 인상률 상한 등을 규정하고 있으며, 같은 맥락에서 보증금·차임(월세) 구조도 계약서 특약‧시장 관행에 따라 변동될 수 있습니다. 예컨대 임대인은 갱신계약에서 보증금을 바꾸고 싶다면 세입자의 동의가 필수라는 해석이 나옵니다.

다만 기존 계약이 그대로 갱신되는 경우에는 보증금·월세 조건이 동일해야 한다는 실무 관행도 존재합니다.

전월세 전환율과 보증금 조정과의 관계

보증금을 낮추고 월세를 올리는 방식은 ‘전세→월세’ 혹은 ‘보증금 일부 월세 전환’이라는 표현으로 설명됩니다. 이때 적용되는 전환율(예: 보증금 1억 원을 월세로 전환할 때 얼마를 내야 하는가)이 중요한데, 법령 또는 시행령에서 상한율을 정하고 있습니다.

즉 보증금을 낮추면서 월세를 높이는 경우에도 일정 범위(산정률)를 초과하면 법적 문제 또는 조정 대상이 될 수 있습니다.

보증금 조정이 가능한가?

임대인 관점

가능한 경우: 계약 만료나 갱신 시점에서 임대인과 임차인이 협의하여 보증금과 월세 조정을 합의할 수 있습니다. 예컨대 보증금을 낮추고 월세를 인상하는 형태입니다.
주의사항:
- 협의 없이 일방적으로 보증금을 바꾸기에는 법적 제약이 존재합니다.
- 계약 갱신 시 월세 인상은 상한제(5% 등)가 적용될 수 있고, 보증금 조정도 세입자의 동의가 필수입니다.
- 조정 후에도 임대차분쟁조정위원회의 ‘보증금 증감 분쟁’ 조정 대상이 될 수 있습니다.

임차인 관점

가능한 경우: 세입자가 보증금 부담을 줄이길 원할 경우, 임대인에게 보증금 인하 + 월세 인상의 제안을 할 수 있습니다. 서로 협의하면 조정 가능합니다.
주의사항:
- 계약서 상 특약의 존재 여부에 따라 보증금 조정이 어려울 수 있습니다.
- 갱신 시 기존 조건 유지 원칙이 적용될 수 있어 보증금 또는 월세의 일방적 조정 요구는 거부될 수 있습니다.
- 보증금 증가 제안일 경우, 월세 절감 효과가 충분히 있는지 계산해 보고 협의하는 것이 좋습니다.

실제 조정 가능한 범위

법령상 ‘일정 비율’ 이상의 보증금 증감 혹은 월세 인상이 제한될 수 있지만, 계약 당사자의 협의가 가장 우선입니다.
전월세 전환율 등을 활용해 보증금 조정과 월세 사이의 적정 비율을 산정하는 것이 실무상 유리합니다.
시장 상황(금리·부동산 가격 등)도 영향을 미쳐 2025년에는 보증금 비중이 하락하고 월세화가 진행 중입니다.

보증금 조정 계약 시 실무 체크리스트

계약서 작성 및 특약 삽입

보증금 조정에 대한 합의가 이루어졌다면 계약서 또는 갱신계약서 특약사항에 명확히 기재해야 합니다.
예컨대 “이 계약부터 보증금을 ○○원으로, 월차임을 ○○원으로 조정한다”처럼 수치와 날짜를 명시하는 것이 좋습니다.
보증금 조정 후의 보증금 반환, 계약종료·해지 시 조건도 함께 적어 두는 것이 안전합니다.

보증금 설정 및 변경 시 확인사항

보증금이 일정 금액 이상일 경우 ‘확정일자’ 및 ‘우선변제권’ 확보 여부를 확인해야 합니다.
계약 신고제(전월세 신고제)를 통해 계약 내용이 국토교통부 등에 신고되어야 하며, 신고 누락은 과태료 대상입니다.
보증금 조정으로 인해 월세가 변하는 경우, 변경 후 월세 인상이 법적 상한을 넘지는 않는지(갱신 시 등) 확인해야 합니다.

협의 및 분쟁 예방 절차

보증금 조정 제안 전에 예산·시장금리·전환율 등을 세입자와 함께 확인하는 것이 좋습니다.
협의 내용은 서면(문자·이메일)으로 남기고, 양 당사자가 서명 또는 날인하는 것이 분쟁 예방에 유리합니다.
만약 협의가 원활하지 않을 경우, 분쟁발생 즉시 임대차분쟁조정위원회에 신청해 조정을 고려할 수 있습니다.

마무리 및 요약

요약 포인트

보증금 조정은 계약 만료·갱신 시 임대인·임차인의 협의에 의해 가능합니다.
단, 법령상 임대료 인상 상한 및 보증금·차임 조정에 대한 제한적 규정이 있으므로 일방적 변경은 어렵습니다.
계약서에 조정조건을 특약으로 기재하고, 계약 신고 등을 통해 절차를 정리하는 것이 중요합니다.
시장 환경(예: 보증금 비중 하락, 월세화 추세)이 2025년에도 변동 중이므로 조정 시 시장 흐름을 참고해야 합니다.

마지막 조언

보증금 조정을 고려할 때 가장 좋은 방법은 임대인과 임차인이 열린 협의를 하고, 그 내용을 계약서·문서로 명확히 남기는 것입니다. 또한 시장금리·부동산 흐름·전월세 전환율 등을 참고하면 더 합리적인 조건이 나올 가능성이 높습니다.

만약 협의가 어렵고 분쟁 리스크가 있다면, 계약 전후로 임대차분쟁조정위원회를 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

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