정부는 최근 거래량이 적은 시기에도 시장 왜곡 사례가 반복되자, 부동산 거래질서 확립을 핵심 과제로 제시하고 단속 강도를 대폭 높였습니다. 투기 목적의 불법행위뿐 아니라, 일반 실수요자도 모르는 사이 위법행위를 저지르게 되는 사례가 늘어나고 있어 주의가 필요한 시점입니다.
아래에서는 정책 강화의 배경, 단속이 집중되는 주요 유형, 실제 적발 사례, 실수요자·매수·매도자가 반드시 알아야 하는 실무 팁, 신고 및 확인 절차까지 체계적으로 정리했습니다.
목차
- 왜 지금 ‘불법거래 엄정 대응’이 강화되는가
- 집중 단속 대상 유형
- 실제 적발 사례에서 드러난 핵심 포인트
- 실수요자·매수·매도자를 위한 실무 체크
- 중개업소 이용 시 주의해야 할 점
- 불법 의심 거래 신고 절차 및 링크
- 앞으로 강화될 규제 방향과 대응 전략
1. 왜 지금 ‘불법거래 엄정 대응’이 강화되는가
부동산 거래량이 줄어든 상황에서도 일부 지역에서는 시세 띄우기, 편법 증여, 허위 신고를 통한 가격 왜곡, 업자 담합이 지속적으로 발견되었습니다. 또한 거래량이 줄어들면 단일 거래가 지역 시세에 큰 영향을 미치는 구조가 되어, 시장 안정성을 해치는 사례가 더 자주 발생합니다. 정부가 단속 강화에 나선 근본 배경은 다음과 같습니다.
- 실수요자 피해 증가
- 가격 교란 및 시장 신뢰 붕괴
- 조세 회피 목적의 편법·불법 증가
- 일부 지역에서의 조직적 시세 조작 정황 반복
이러한 흐름을 차단하기 위해 국토교통부·지자체·국세청·금융당국이 공동으로 대응 체계를 구축한 것이 최근의 특징입니다.
2. 집중 단속 대상 유형
정책 발표 자료와 최근 적발 사례를 보면 단속은 특정 유형에 집중되고 있습니다.
조작적 거래(시세 교란 목적)
거래량이 적은 지역에서 일부 매도·매수인이 고의로 시세를 높이거나 낮추기 위해 가족 간 특수관계 거래를 시세 이상으로 계약, 극단적으로 낮은 계약서를 제출해 가격을 왜곡하는 방식이 반복적으로 적발되었습니다.
다운계약·업계약
최근에는 단순한 ‘다운계약’뿐 아니라 다음과 같은 신규 유형이 늘었습니다.
- 전세보증금 일부를 별도로 받는 방식의 ‘이중 계약 구조’
- 분양권 거래 시 웃돈을 숨기는 형태의 차액 양도
- 증여세 회피를 위해 금전 거래를 축소 기재
편법 증여
특히 청년층의 주택 구매 증가로 아래 유형 단속이 강화되고 있습니다.
- 가족이 대신 대출을 상환
- 자녀 계좌에 송금 후 주택 취득 자금으로 사용
- 증여세 신고 없이 전세보증금을 지원
편법 증여는 주택 취득 과정의 계좌 흐름만 봐도 쉽게 적발되므로 매우 위험한 유형입니다.
불법 중개 행위
- 금품 제공을 조건으로 매물 우선 제공
- 허위 매물 노출 후 유도
- 분양 대행사와 결탁한 수수료 부당 요구
- 미자격자의 무등록 중개
이 중 ‘허위 매물로 현장 유도 후 특정 매물만 보여주는 방식’은 실수요자 피해가 특히 많습니다.
3. 실제 적발 사례에서 드러난 핵심 포인트
실제 단속 결과를 분석하면 다음과 같은 공통점이 있습니다.
1) 자금흐름이 불투명하면 90% 이상 적발
대부분의 불법 사례는 계좌 흐름만 추적해도 바로 드러납니다.
- 특정일에 가족 계좌에서 큰 금액이 이체
- 현금 인출 후 바로 계약금 입금
- 소득 대비 지나치게 큰 금액이 단기간 이동
거래 과정에 필요한 서류보다 ‘계좌 흐름’이 핵심입니다.
2) 특수관계인 거래는 6개월 이상 집중 모니터링
부모·자녀·친척 간 거래는 실거래 신고, 시세 대비 적정성, 세금 신고 여부 등을 모두 따로 심사합니다. 특히 시세보다 유독 저가·고가 거래는 비교 대상이 부족한 지방·외곽에서 더 잘 적발됩니다.
3) 분양권 거래는 ‘웃돈’ 여부가 핵심
최근에는 분양권 프리미엄을 계좌가 아닌 현금, 해외 송금, 제3자 계좌
로 주고받는 방식이 자주 적발되었습니다. 분양권 거래는 세무당국과 국토부가 공동 점검하기 때문에 위험성이 매우 높습니다.
4. 실수요자·매수·매도자를 위한 실무 체크
1) 계약 단계에서 반드시 확인해야 할 사항
- 계약금·중도금·잔금은 반드시 본인 명의 계좌로 입금
- 대리인 진행 시 가족이라도 위임장·신분증 사본 필수
- 중개사무소가 요구하는 이상한 현금 거래는 즉시 거절
- 분양권 거래 시 프리미엄 지급 방식은 계약서에 명확히 기재
2) 실거래 신고는 기한 내 정확히
실거래 신고는 대부분 계약 후 30일 내 제출해야 하며, 허위 신고·지연 신고는 모두 과태료 대상입니다. 특히 계약서와 다른 금액을 신고하면 실수라도 처벌될 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
3) 자금조달계획서 작성 요령
최근에는 수도권뿐 아니라 일정 금액 이상 거래 시 지방에서도 자금조달계획서 제출이 확대되고 있습니다.
※ 작성 시 유의사항
- 부모 증여 자금 → 증여세 신고 여부 반드시 체크
- 대출금 → 금융기관별 차이 명확히 기입
- 본인 소득 → 연소득과 실제 상환능력 일치 여부
조금이라도 불일치하면 국세청·금융당국의 정밀 검토 대상이 됩니다.
5. 중개업소 이용 시 주의해야 할 점
불법거래 단속에서 중개사무소가 연루되는 사례가 많습니다.
첫째, 수수료와 추가비용 요구 시 경계
중개보수 외에 ‘프리미엄 관리비’, ‘우선 매물료’ 등을 요구하면 불법입니다.
둘째, 허위 매물 반복 제시 여부 확인
허위 매물을 미끼로 특정 매물을 유도하는 것은 대표적인 불법 중개 행위입니다. 첫 방문에 보여준 매물이 계속 사라지고 ‘비슷한 다른 매물’만 소개한다면 의심이 필요합니다.
셋째, 실제 소유자인지 등기 확인
중개사가 급히 계약을 요구하면서 등기부 등본 확인을 회피하는 경우는 가장 위험합니다. 등기부를 직접 발급해 소유자·근저당·가압류 여부를 필수로 확인하세요.
6. 불법 의심 거래 신고 절차 및 링크
국토교통부 부동산 불법행위 신고센터
부동산 거래 관련 불법·의심 사례를 공식적으로 신고할 수 있는 채널입니다.
- 불법 중개
- 허위 매물
- 다운계약·업계약
- 편법 증여·차명 거래
모두 접수됩니다.
※ 신고 페이지:
https://www.molit.go.kr (메인 → 정책마당 → 부동산 → 불법행위 신고)
실거래 신고 오류 정정
실수로 잘못 신고했다면 정정 신고가 가능합니다. 근린 주민센터·중개업소 또는 지자체 부동산 담당 부서에서 정정 처리할 수 있습니다.
7. 앞으로 강화될 규제 방향과 대응 전략
향후 부동산 거래 관련 규제는 자금조달계획서 제출 범위 확대, 특수관계인 거래 관리 강화, 분양권 거래 실거래 추적 강화, 고가 주택 취득 시 자금 출처 확인 강화의 흐름이 이어질 가능성이 높습니다.
실수요자는,
- 모든 거래 기록을 투명하게 남기고
- 계약금·대출·증여 등의 흐름을 명확히 증빙하며
- 중개업소 선택 시 자격·행정처분 이력까지 확인
하는 것만으로 대부분의 리스크를 피할 수 있습니다.
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