아파트를 고를 때 매매가나 전세가만큼이나 중요한 요소가 바로 ‘관리비’지만, 막상 계약 전에는 정확한 비교가 쉽지 않습니다. 같은 동탄 지역, 비슷한 연식의 단지라도 평형과 구조에 따라 관리비 체감이 크게 달라지는 경우가 많기 때문입니다.
이 글은 이런 차이가 어디서 발생하는지 살펴보기 위해, 공개된 관리비 데이터를 기준으로 동탄 지역 대표 단지들의 관리비를 평형대별로 비교·분석한 정리입니다.
대상 / 방법 / 기간
대상 단지
동탄 내 대표 단지 중 실거래·관리비 공시 데이터가 잘 공개된 동탄파크한양수자인, 동탄센트럴포레스트, 롯데캐슬(예: 동탄예당마을 롯데캐슬), 호반베르디움 등을 표본으로 선정했습니다. 각 단지의 평균 관리비(계절별)와 평형대(전용면적 구간) 별 값을 직접 비교했습니다.
수집 방법 & 시점
- 원천: 공동주택관리시스템 공시, 아파트·부동산 정보 사이트의 관리비 공시(2025년 상반기~9월 기준).
- 분석 단위: 전용면적 기준 평형대(예: 60㎡ 이하, 60~85㎡, 85~101㎡, 101㎡ 이상)로 묶어 평균·계절별(여름/겨울) 비교.
- 주의: 관리비는 각 단지의 난방 방식(지역난방/개별난방), 엘리베이터 대수, 커뮤니티 규모 등에 따라 편차가 큽니다. 단순 비교는 참고용입니다.
평형대별 관리비
한눈에 보는 평균값
| 단지(대표) | 60㎡ 이하(월 평균) | 60~85㎡(월 평균) | 85~101㎡(월 평균) | 101㎡ 이상(월 평균) |
|---|---|---|---|---|
| 동탄파크한양수자인 | 215,000원(평균) | 305,000원(평균) | — | — |
| 동탄센트럴포레스트 | 160,000원(평균) | 254,000원(평균) | 289,000원(평균) | — |
| 롯데캐슬(예시) | 230,000원(평균) | 257,000원(평균) | 283,000원(평균) | 282,000원(평균) |
| 호반베르디움(예시) | 227,000원(평균) | 252,000원(평균) | 251,000원(평균) | 252,000원(평균) |
동일 평형대라도 단지별로 월평균 관리비가 약 5~10만 원 이상 차이 날 수 있습니다. 특히 대단지·커뮤니티가 잘 갖춰진 신축 단지(수영장·휘트니스·커뮤니티센터 등)는 관리비가 높게 형성되는 경향이 큽니다.
여름·겨울 관리비 차이
지역난방·열병합 여부의 영향
- 지역난방(열병합) 단지는 겨울 난방비가 관리비 항목에서 큰 비중을 차지해 겨울 평균이 높게 나옵니다. 예로 동탄파크한양수자인은 겨울 평균(약 25만원) / 여름 평균(약 19만원)의 차이를 보였습니다.
- 개별난방(가스 보일러 등) 단지는 난방 사용량이 세대별로 달라 관리비 변동이 더 크고, 공용관리비 항목에서 난방비 비중이 낮은 편입니다. (단지별 확인 필수).
전기·승강기·청소비 등 고정비 영향
여름(에어컨)·겨울(난방) 외에도 엘리베이터 대수, 조경·청소 인건비, CCTV·보안 시스템 유지비가 고정비로 작용해 평형이 커질수록 세대당 부담이 커지는 구조입니다. 특히 세대당 주차대수·차량 유지 관련 비용이 높으면 관리비에서 주차비·지상관리비가 늘어납니다.
왜 큰 평형이 더 비쌀까?
비용 분배의 원리
- 공용비(경비·청소·공용전기 등)는 세대수로 나누지만, 난방·급탕 등 실제 사용비는 면적 비례로 계산되는 경우가 많습니다. 따라서 전용면적이 큰 평형은 월별 난방·급탕비 부담이 커집니다.
- 대형 평형의 경우 커뮤니티 이용(헬스장·수영장) 비중이 높아 해당 운영비가 세대당으로 배분되면 평균 관리비가 높아지는 구조입니다.
사례 비교
동탄센트럴포레스트의 경우(예시) 99㎡ 구간의 연 평균 관리비가 약 254,000원~289,000원으로 보고되었고, 같은 단지 내 60㎡대보다 평균 6~10만 원가량 높게 나타났습니다. 이는 난방·공용시설 비용 분담 방식과 단지 내 설비 차이 때문입니다.
실거주자(또는 예비입주자)를 위한 체크리스트
계약 전 반드시 확인해야 할 항목
- 공동주택관리비 명세서(최근 12개월): 계절별 변동 및 주요 항목(난방·승강기·청소·경비·수선유지비)을 확인하세요.
- 난방 방식 확인(지역난방 vs 개별난방): 겨울 관리비 영향이 큰지 파악합니다.
- 커뮤니티 유무·운영 현황: 수영장·휘트니스·골프연습장 등 유무와 운영비용 분담 방식을 체크.
- 세대당 주차대수·입주자 구성(고령층·단독가구 비중): 인력비·관리비 성향이 달라집니다.
- 최근 정기·특별비 부과 이력: 대규모 보수공사나 외벽·승강기 교체 같은 특별비 부과가 예정돼 있는지 확인.
협상 포인트
- 관리비가 급격히 높은 경우 계약서 특약으로 공용비 명세서 열람권 또는 특별비용 예고 확인 조항을 넣을 수 있습니다.
- 입주자 커뮤니티·관리사무소에 문의해 과거 2~3년의 관리비 추이를 보여달라고 요청하세요.
관리비 절감 팁
단체 협상과 에너지 절약
- 입주자대표회의와 협의해 LED 교체·스마트빌딩 시스템 도입 등으로 공용전기비를 절감할 수 있습니다.
- 지역난방 단지는 난방온도 협약, 급탕 사용 절약 캠페인 등으로 세대당 부담을 낮출 여지가 있습니다.
소형 평형 거주자의 전략
- 소형 평형 거주자는 공용비 비중(경비·청소 등) 에 의해 상대적 부담이 커질 수 있으므로, 관리비 내역에서 공용비 항목의 비율을 점검해 이상치(과다 집행)를 발견하면 입주민 회의를 통해 개선 요구를 하세요.
동탄 관리비, 평형별 차이는 ‘구조’에서 온다
- 동일 지역·비슷한 연식의 아파트라도 난방 방식, 커뮤니티 규모, 엘리베이터·주차대수, 세대수 등 구조적 차이로 관리비는 크게 달라집니다. 대표 단지들의 2025년 공시 자료를 보면 60~85㎡ 구간은 월 평균 20만~30만 원대, 85㎡ 이상은 25만~30만 원대가 빈번하게 관찰됩니다.
- 실거주·임대 수익성 판단 시 관리비는 고정비용으로 장기적 영향을 미치므로, 계약 전 최근 12개월 관리비 명세 확인을 반드시 권장합니다.
답글 남기기